结论前置：针对您提出的“楼已交付但还没办证，起诉开发商是否需做财产保全”的问题，这并非一个绝对的是非题，而是需要根据具体情况来决定。以下是从不同角度进行的分析和建议。

一、财产保全的目的与适用性

财产保全，是指在诉讼过程中，为保证将来判决的顺利执行，法院根据当事人的申请或依职权，对被申请人的财产或争议标的物采取的限制其处分的强制性措施。在房产纠纷中，如果开发商存在可能转移、隐匿财产以逃避债务的风险，那么申请财产保全就显得尤为重要。

1. 开发商的财务状况：

• 如果开发商财务状况良好，没有明显的逃避债务迹象，那么申请财产保全的必要性可能相对较低。
• 如果开发商财务状况不佳，或者存在多起债务纠纷，那么申请财产保全以防止其转移财产就显得尤为必要。

2. 房产的价值与市场情况：

• 如果房产价值较高，且市场情况稳定，那么即使开发商暂时无法办证，房产本身的价值也能为债权人提供一定的保障。
• 如果房产价值较低，或者市场情况波动较大，那么申请财产保全以防止房产价值进一步缩水就显得更为重要。

二、申请财产保全的考虑因素

1. 保全成本：

• 申请财产保全需要支付一定的费用，包括保全费、担保费等。因此，在决定是否申请财产保全时，需要权衡保全成本与可能获得的保障。

2. 保全效果：

• 财产保全的效果取决于法院的执行力度和开发商的配合程度。如果法院执行力度强，开发商配合度高，那么保全效果可能较好。
• 如果法院执行力度弱，或者开发商采取各种手段逃避保全，那么保全效果可能大打折扣。

3. 诉讼风险：

• 起诉开发商本身存在一定的诉讼风险，包括证据收集、法律适用、判决执行等方面。因此，在决定是否申请财产保全时，也需要考虑这些诉讼风险。

三、建议与操作

1. 评估风险与收益：

• 在决定是否申请财产保全前，建议您先对开发商的财务状况、房产价值与市场情况、保全成本与效果以及诉讼风险进行全面评估。

2. 咨询专业律师：

• 由于房产纠纷涉及的法律问题较为复杂，建议您在决定是否申请财产保全前咨询专业律师的意见。律师可以根据您的具体情况提供针对性的法律建议。

3. 准备相关证据：

• 如果您决定申请财产保全，需要准备相关证据以证明开发商存在可能转移、隐匿财产的风险。这些证据可能包括开发商的财务状况报告、债务纠纷记录、房产交易记录等。

4. 及时申请保全：

• 如果您决定申请财产保全，建议尽快向法院提出申请。因为财产保全的申请需要一定的时间来处理，而且如果开发商在您申请保全前已经转移了财产，那么保全申请可能就无法达到预期的效果。

5. 关注诉讼进展：

• 在申请财产保全后，您需要密切关注诉讼的进展情况。如果法院作出了有利于您的判决，但开发商仍然拒绝履行义务，那么您可能需要进一步采取执行措施来保障自己的权益。

总之，是否申请财产保全需要根据具体情况来决定。如果您对此有任何疑问或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。