选聘物业公司需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。以下是对这一问题的详细分析：
一、法律依据
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于业主共同决定的事项。具体来说，这一决策过程需要满足以下条件：
- 参与表决的业主比例：专有部分面积占比需达到三分之二以上，人数占比也需达到三分之二以上。
- 同意的业主比例：在参与表决的业主中，专有部分面积过半数的业主需同意，参与表决的人数也需过半数同意。
二、实际操作中的注意事项
确保表决程序的合法性：
- 在召开业主大会或进行书面征求意见时，应严格按照法定程序进行，确保每位业主都有平等的表决权。
- 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
准确计算业主的专有部分面积和人数：
- 在计算时，应以不动产登记簿或其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
- 确保计算的准确性和公正性，以避免因计算错误而导致的决策无效。
及时公示表决结果：
- 表决结束后，应及时将表决结果在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主的监督。
- 公示内容应包括表决事项、参与表决的业主比例、同意的业主比例等关键信息。
三、特殊情况的处理
- 如果业主大会会议无法召开或无法形成有效决议，业主委员会可以按照相关规定和程序，通过书面征求意见的方式征求业主的意见。但这种方式同样需要满足上述的表决比例要求。
- 在实际操作中，如果遇到业主对表决结果有异议的情况，可以通过法律途径进行解决。例如，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销业主大会或业主委员会的决定。
四、法律后果
- 如果未达到法定比例的业主同意选聘物业公司，那么这一决策将被视为无效。这意味着，物业公司不能依据无效的决策进入小区提供服务。
- 反之，如果达到法定比例的业主同意选聘物业公司，那么这一决策将被视为有效，并对全体业主产生法律约束力。物业公司可以依据有效的决策进入小区提供服务，并享受相应的权益。
在实际操作中，建议业主委员会或相关组织在选聘物业公司前，充分了解并遵守相关法律法规和程序要求，以确保决策的合法性和有效性。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。