付了40年房租的合同，其法律效力需分情况讨论，但总体上超过20年的部分无效。以下从不同角度进行详细分析：
一、法律规定与合同效力
根据我国《民法典》的相关规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这一规定旨在保护租赁市场的稳定性和财产的合理利用，防止因租赁期限过长而导致的财产利用不合理和市场流转受阻。
- 前20年有效：对于约定40年租赁期限的合同，前20年的租赁期限是有效的，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
- 超过20年部分无效：超过20年的那20年部分则不具有法律效力。在20年租赁期限届满后，如果双方希望继续保持租赁关系，需要通过协商，另行签订租赁合同，重新约定租赁期限等相关事项，但新的租赁期限同样不得超过20年。
二、不同类型房屋租赁的特殊性
虽然住宅用房的租赁期限受到20年的严格限制，但对于商业用房等其他用途的房屋，法律并未明确限制租赁期限为20年。在双方自愿且不违反法律法规强制性规定的前提下，租赁40年的合同可能是有效的。然而，这并不意味着所有商业用房的40年租赁合同都必然有效，还需考虑以下因素：
- 土地使用年限：如果土地使用年限不足40年，那么合同的履行可能会受到影响。因为租赁期限不能超过土地的使用年限，否则将导致合同无法完全履行。
- 合同内容合法性：即使租赁期限未超过土地使用年限，合同内容也必须合法。例如，合同不能违反法律法规的强制性规定，不能损害国家、集体或第三人的利益。
三、法律后果与建议
法律后果：
- 如果租赁合同超过20年部分被认定为无效，那么超出部分的租金可能无法得到法律保护。承租人可能无法要求出租人继续履行超出部分的租赁义务，也无法就超出部分的租金损失向出租人主张赔偿。
- 如果因租赁期限过长而导致合同无法履行（如土地使用年限届满），承租人可能面临搬迁等不利后果。
建议：
- 签订合同时明确租赁期限：在签订租赁合同时，应明确租赁期限，并确保其不超过法律规定的上限（即20年，对于住宅用房）。对于商业用房等其他用途的房屋，虽然法律未明确限制租赁期限，但也应谨慎考虑土地使用年限等因素。
- 及时续订合同：在租赁期限届满前，双方应及时协商并续订合同。如果希望继续保持租赁关系，应重新约定租赁期限等相关事项，并确保新的租赁期限不超过法律规定的上限。
- 咨询专业律师：在签订租赁合同前或遇到租赁纠纷时，建议咨询专业律师以获取法律建议。律师可以根据具体情况提供针对性的法律意见，帮助当事人维护自身合法权益。
如果有任何关于房产租赁的法律问题，可以直接向我咨询。我将根据您的具体情况提供专业的法律建议。