过了房屋保质期后出现漏水问题，责任归属需视具体情况而定，不能一概而论地认为由某一方承担责任。以下从不同角度进行分析：
一、开发商的责任
保修期与保质期的区别：
- 保修期是开发商对房屋质量问题的修复期限，通常较短，如两年。但保质期，即房屋的合理使用期限，要长得多。保修期满，并不意味着开发商可以免除房屋质量的保证责任。
- 如果漏水是由于房屋本身的质量问题导致的，如管道设计缺陷、材料质量问题等，且这些问题在保修期内已经存在，只是损害在后期才显现，那么开发商仍需承担责任。
案例分析：
- 在实际案例中，法院曾判决开发商在超出保修期的合理期限内，仍需对房屋质量问题负责。例如，某小区房屋因暗埋管道存在漏水孔导致楼下住户财产受损，尽管房屋已超出保修期，但法院认为开发商仍需承担责任，因为漏水是由于管道质量问题导致的。
二、物业的责任
物业的维护义务：
- 物业对小区内的公共设施和共有部分负有维护义务。如果漏水是由于公共管道、设施等维护不当导致的，物业可能需要承担责任。
物业的责任范围：
- 物业的责任范围通常限于公共区域的维护和管理。如果漏水问题发生在业主专有部分，且非物业维护不当导致，物业可能不承担责任。
三、业主的责任
业主的维护义务：
- 业主对自有房屋负有维护义务。如果漏水是由于业主自身使用不当或改造导致的，如私自改动管道、装修破坏防水层等，业主需要自行承担责任。
业主的举证责任：
- 在某些情况下，业主可能需要证明漏水问题非自身原因导致，以避免承担不必要的责任。例如，如果业主能够证明漏水是由于房屋本身质量问题导致的，且非自身使用不当或改造导致，那么业主可能不需要承担责任。
四、建议与措施
及时检测与维修：
- 发现漏水问题后，应及时联系专业人员进行检测和维修，以避免损失扩大。
保留证据：
- 保留好相关证据，如检测报告、维修记录、照片等，以便在需要时证明漏水原因和责任归属。
协商与诉讼：
- 如果无法确定责任归属或协商无果，可以考虑通过法律途径解决争议。在此过程中，建议咨询专业律师以获取更准确的法律意见。
举例说明：假设某小区房屋因暗埋管道质量问题导致漏水，尽管房屋已超出保修期，但业主可以提供检测报告等证据证明漏水是由于管道质量问题导致的。在此情况下，法院可能会判决开发商承担责任并赔偿业主损失。
总结：过了房屋保质期后出现漏水问题，责任归属需根据具体情况判断。如果无法确定责任归属或协商无果，建议咨询专业律师以获取更准确的法律意见。如果您有具体的法律问题或需要进一步的帮助，请直接向我咨询。