当事人设立合同的效力与物权登记是相互区分的，以下从不同角度对此问题进行详细分析：
一、合同效力与物权效力的基本区分
合同效力：合同属于债权法律关系的范畴，其成立及生效主要依据《民法典》合同编的相关规定来判断。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，即可发生效力。这意味着，合同的效力并不依赖于物权的登记。
物权效力：物权，特别是不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需要依法进行登记才能发生效力。这是物权公示公信原则的要求，旨在保护交易安全，确保物权的清晰和稳定。未办理物权登记的，不发生物权变动的效力。
二、合同效力与物权登记的具体关系
登记不影响合同效力：根据《民法典》第二百一十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这意味着，即使未办理物权登记，合同仍然有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
登记是物权变动的必要条件：虽然登记不影响合同效力，但它是物权变动的必要条件。未办理物权登记的，不发生物权变动的效力。因此，在不动产交易中，买受人应当及时办理物权登记，以确保自己的物权得到法律保护。
三、实际案例中的合同效力与物权登记
以韩某一屋两卖权属争议案为例，韩某与张某、冉某分别签订了房屋买卖合同，但均未办理房屋产权过户登记。法院经审理认为，两份房屋买卖合同均有效，但由于均未办理房屋产权过户登记，不发生物权变动的效力。最终，法院根据债权相对性原则，判决房屋所有权应属于先签订合同并交付房屋的张某，但韩某需对未过户给冉某承担违约责任。这一案例充分说明了合同效力与物权登记的相互区分性。
四、法律建议
在签订不动产买卖合同时，当事人应当明确约定物权登记的时间和方式，以确保合同能够顺利履行并发生物权变动的效力。
在合同履行过程中，如果一方拒绝履行登记义务，另一方可以依据有效合同要求其承担违约责任，并可以请求法院强制其履行登记义务。
对于买受人而言，在签订不动产买卖合同后，应当及时办理物权登记，以确保自己的物权得到法律保护。如果因出卖人的原因而无法办理登记手续，买受人可以依据合同要求出卖人承担违约责任。
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