违法转包约谈记录的核心要点是明确违法事实、整改要求及法律后果，以下为撰写要点及模板参考：

一、约谈记录的核心要素

1. 约谈主体

   • 记录约谈方（如建设行政主管部门、发包方或监理单位）及被约谈方（转包方、实际施工方）的名称、职务及联系方式。

2. 违法事实认定

   • 明确转包行为的具体表现（如未履行合同约定、将工程主体结构转包、支付管理费后放任管理等）。
   • 引用《建筑法》第二十八条、《招标投标法》第四十八条或《建设工程质量管理条例》第二十五条等法律依据。

3. 整改要求

   • 责令立即停止违法转包行为，限期整改（如解除转包合同、重新组织施工队伍）。
   • 要求提交整改方案及时间表，明确责任人。

4. 法律后果告知

   • 说明继续违法的后果（如罚款、停业整顿、降低资质等级、列入黑名单等）。
   • 涉及刑事责任的，提示可能追究“串通投标罪”或“重大责任事故罪”等。

二、约谈记录模板（示例）

约谈时间：XXXX年XX月XX日
约谈地点：XXX建设局会议室
约谈方：XXX市住房和城乡建设局（代表：XXX，职务：XXX）
被约谈方：XXX建设公司（代表：XXX，职务：项目经理）

1. 违法事实陈述

经查，你司在“XXX项目”中存在以下违法转包行为：

• 将主体结构工程转包给无资质的XXX施工队；
  
• 未派驻项目管理团队，仅收取5%管理费；
  
• 违反《建设工程质量管理条例》第二十五条，属严重违法转包。
  

2. 整改要求

• 立即终止与XXX施工队的合同，于XX月XX日前清退现场；
  
• 重新组建符合资质要求的施工队伍，报建设局备案；
  
• 提交书面整改报告（含整改措施、时间节点、责任人），于XX月XX日前提交。
  

3. 法律后果告知

若未按期整改，将依据《建筑法》第六十七条：

• 处工程合同价款0.5%-1%的罚款；
  
• 责令停业整顿，降低资质等级；
  
• 记入企业信用档案，限制参与招投标。
  

被约谈方确认：
（签字/盖章）：XXX
日期：XXXX年XX月XX日

三、注意事项

1. 证据固定：约谈前需收集转包合同、付款凭证、现场照片等证据，确保事实清晰。
   
2. 程序合法：约谈需两人以上参与，记录应由被约谈方签字确认，拒签的可注明情况并附见证人。
   
3. 后续跟进：整改期满后需复查，未达标的依法启动行政处罚程序。
   

如有具体案件细节需补充，可直接向我提供材料，我将协助完善约谈记录及后续法律程序。