分公司变更住址时，通常是分公司与产权人签订合同，但在特定情况下也可能由总公司签订。以下是对此问题的详细分析：

分公司直接签订合同的情况

1. 法律地位：分公司虽然不具有独立的法人资格，但根据《公司法》及相关规定，分公司可以以自己的名义从事民事活动，包括签订租赁合同等。因此，在分公司变更住址时，如果分公司具备相应的民事行为能力，且产权人同意与分公司直接签订合同，那么分公司可以直接与产权人签订租赁合同。

2. 实际操作：在实际操作中，许多产权人更倾向于与具有实际经营能力和责任承担能力的主体签订合同。分公司作为总公司的分支机构，通常具备一定的经营能力和责任承担能力，因此产权人可能更愿意与分公司直接签订合同。

总公司签订合同的情况

1. 特殊情况：虽然分公司可以独立签订合同，但在某些特殊情况下，如分公司不具备独立的民事行为能力（如未依法登记领取营业执照），或者产权人明确要求与总公司签订合同等，总公司可能需要作为合同的一方与产权人签订合同。

2. 责任承担：如果总公司与产权人签订合同，那么总公司将直接承担合同中的权利和义务。这在一定程度上可能增加了总公司的法律风险和责任负担，因为总公司需要对其分支机构的经营行为承担连带责任。

法律建议

1. 明确合同主体：在签订租赁合同时，应明确合同主体是分公司还是总公司。这有助于避免后续因合同主体不明确而产生的纠纷。

2. 审查分公司资质：如果选择与分公司签订合同，产权人应审查分公司的营业执照、经营范围等资质文件，确保分公司具备签订合同的民事行为能力。

3. 考虑责任承担：在签订合同时，应充分考虑责任承担问题。如果分公司不具备足够的责任承担能力，或者产权人担心分公司的履约能力，可以考虑要求总公司作为担保人或者共同承租人参与合同。

4. 咨询专业律师：由于合同签订涉及复杂的法律问题，建议在签订前咨询专业律师的意见。律师可以根据具体情况提供法律建议，帮助当事人规避法律风险。

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