在建工程抵押的楼栋在符合一定条件下是可以办理预售许可证的。以下从法律法规依据及实际操作角度为你详细分析：

法律法规依据

1. 《民法典》相关规定
   • 《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
   • 这意味着，在建工程抵押后，并非绝对禁止转让（预售属于转让的一种形式），只要符合一定条件，如及时通知抵押权人，且不损害抵押权等，是可以进行转让（预售）的。
2. 《城市房地产抵押管理办法》相关规定
   • 《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定，抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
   • 该条款明确指出，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让，这就为在建工程抵押后办理预售许可证提供了法律上的可能性。

实际操作条件

1. 取得商品房预售许可证
   • 房地产开发商预售在建工程房屋，首先需要取得政府部门颁发的商品房预售许可证。这是进行商品房预售的基本前提条件，无论该在建工程是否设定了抵押权。
2. 取得抵押权人的书面同意
   • 除了取得预售许可证外，还必须取得银行等抵押权人的正式同意。因为抵押权人在设定抵押权时，对抵押物（在建工程）享有优先受偿权，为了保障其抵押权的实现，银行等抵押权人通常会要求开发商先向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供其他等值财产作担保。
   • 如果抵押合同中没有明确允许房地产开发商对房屋进行预售，或者银行等抵押权人没有明确允许房屋预售，则房地产开发商不得将抵押的在建工程预售。
   • 如果抵押合同中明确允许了房地产开发商对房屋进行预售，或者银行等抵押权人书面同意房屋预售，则房地产开发商可以在取得预售许可证后对房屋进行预售。

不同情况分析

1. 抵押权人同意预售
   • 当抵押权人同意在建工程抵押的楼栋进行预售时，开发商在取得预售许可证后，可以与购房者签订购房合同。在这个过程中，银行等抵押权人为了自身利益，可能会要求房地产开发商提前归还借款款项，或者新增其他财产进行担保。
2. 抵押权人不同意预售
   • 若抵押权人不同意预售，开发商则不能擅自将抵押的在建工程进行预售。否则，可能会面临违约责任，抵押权人也有权采取相应的法律措施来维护自己的权益，比如要求开发商提前清偿债务或者提存转让所得价款等。

综上所述，在建工程抵押的楼栋能否办理预售许可证，关键在于是否取得商品房预售许可证以及是否取得抵押权人的书面同意。如果你有在建工程抵押及预售相关的其他法律问题，欢迎直接向我咨询。