您好，关于在建建筑物抵押登记的法律规定，这是一个涉及多方面法律条款和实际操作流程的复杂问题。以下我将从抵押物范围及条件、抵押合同与登记、抵押人权利义务、与其他权利关系以及抵押登记的变更与注销等几个方面，为您详细解析在建建筑物抵押登记的法律规定。
一、抵押物范围及条件
抵押物范围：
- 在建工程抵押包括国有土地使用权及已投入在建工程的资产，如已完成的建筑物部分、建筑材料（如钢材、水泥）、设备等。随着工程推进，后续新增且符合抵押条件的部分也可能被视为抵押物的延续。
- 但需注意，未足额缴纳出让金的土地使用权不能作为有效抵押物，且在建工程在抵押时尚未建造完成的后续部分，在抵押设定时不直接包含在抵押物范围内。
抵押条件：
- 建设项目需合法，具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
- 抵押人必须是合法主体，如具备房地产开发资质的企业，服刑人员等不具备民事行为能力或法律资格的主体不得作为抵押人。
- 在建工程应达到一定的工程进度，一般要求完成投资总额的25%以上，以确保抵押物具有一定的实体和价值。
二、抵押合同与登记
抵押合同内容：
- 抵押合同必须载明《国有土地使用权证》等三证的编号、已交纳或需交纳的土地使用权出让金、已投入在建工程的工程款、施工进度及竣工日期、已完成的工作量和工程量等关键信息。
抵押登记：
- 抵押登记由县级以上地方人民政府规定的部门（通常是房地产管理部门或不动产登记机构）负责办理。
- 申请材料包括登记申请书、身份证明、抵押合同、主债权合同、相关许可证等。
- 只有办理了合法有效的抵押登记，抵押权才依法设立。未经登记，抵押权不成立，抵押人无法享有优先受偿权。
三、抵押人权利义务
权利：
- 抵押期间，抵押人有权继续对在建工程进行正常建设施工。
- 在不影响抵押权实现的前提下，抵押人有权将在建工程转让，但需通知抵押权人并告知受让人抵押情况。
义务：
- 抵押人需妥善保管在建工程，确保安全和完整，防止价值减少。
- 未经抵押权人同意，抵押人不得擅自改变在建工程的性质、用途或进行其他可能影响抵押物价值的行为。
四、与其他权利关系
与建设工程价款优先受偿权关系：
- 建设工程价款优先受偿权优于在建工程抵押权。即折价或拍卖、变卖后，先支付建设工程价款，剩余部分再由抵押权人优先受偿。
与商品房预售关系：
- 已设定抵押的在建工程欲进行商品房预售，需取得抵押权人同意，并如实告知预购人抵押事实。预售所得款项应用于该在建工程建设或提前清偿抵押债务。
五、抵押登记的变更与注销
变更登记：
- 当抵押合同发生变更，如抵押金额增加、抵押期限延长等，抵押人和抵押权人需在变更之日起规定时间内，持变更协议、原《在建工程抵押登记证明》等材料，到房地产管理部门办理变更登记手续。
注销登记：
- 当主债权消灭、抵押权已实现或抵押权人放弃抵押权时，抵押人或抵押权人需自上述情形发生之日起规定时间内，持相关证明材料到房地产管理部门办理注销登记手续。注销登记后，在建工程的抵押权消灭。
综上所述，在建建筑物抵押登记是一个涉及多方面法律规定的复杂过程。抵押人和抵押权人在实际操作中应严格遵守相关法律法规，确保抵押行为的合法性、有效性和安全性，从而充分保护双方的合法权益。如果您在实际操作中遇到任何问题或需要进一步的法律咨询，请随时联系我们。