预告抵押登记被第三人查封办不了产权，并不直接导致预告抵押失效。以下是对此问题的详细分析：

一. 预告抵押登记的法律效力

根据《民法典》第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告抵押登记的目的是为了保障将来实现抵押权，它使得未经预告登记权利人同意的处分行为不发生物权效力。

二. 预告抵押登记失效的情形

预告抵押登记失效的情形主要包括以下几种：

1. 债权消灭：如果已办理预告登记的债权因某种原因（如双方解除合同或合同被认定无效）而消灭，那么相应的预告登记将失效。
2. 未在规定时间内申请正式登记：根据《民法典》第二百二十一条，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
3. 司法部门认定失效：在某些情况下，司法部门可能会根据相关法律法规和案件具体情况，认定预告登记已经失效。
4. 权利人自己认可失效：虽然这种情况较为少见，但如果预告登记的权利人自己认可预告登记已经失效，并提供明确的书面认可，那么该预告登记也将失效。

三. 第三人查封对预告抵押登记的影响

第三人查封被预告抵押登记的不动产，主要影响的是该不动产的物权变动和处分行为。在查封期间，权利人不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。但这并不意味着预告抵押登记本身失效。预告抵押登记的法律效力仍然存在，只是由于查封的存在，权利人可能暂时无法办理正式的抵押登记。

四. 预告抵押登记权利人的救济途径

• 申请解除查封：如果预告抵押登记权利人认为查封行为不当，可以向法院申请解除查封。
• 主张优先受偿权：在查封解除或执行程序中，预告抵押登记权利人可以主张就抵押财产优先受偿。但需要注意的是，这取决于是否满足抵押权设立的条件，如是否已办理建筑物所有权首次登记等。

我的观点：预告抵押登记被第三人查封办不了产权，并不直接导致预告抵押失效。预告抵押登记的法律效力仍然存在，权利人可以根据具体情况采取相应的救济途径。如有进一步需要，您可以继续咨询我。