首先，我们需要明确一点：是否构成虚假租赁，并不单纯取决于租赁方是否实际支付了租金，或者是否主张代偿款顶替租金，而是要看整个租赁行为是否存在虚构事实、隐瞒真相等欺诈行为。
针对您提出的问题，我们可以从以下几个方面进行分析：
租赁关系的真实性：
- 如果租赁双方确实存在租赁的合意，并且签订了租赁合同（无论是否书面），那么租赁关系在形式上就是真实的。
- 虚假租赁通常指的是租赁双方并无真实的租赁意图，而是出于某种非法目的（如骗取资金、逃避债务等）而签订的租赁合同。
租金支付与代偿款的问题：
- 租赁方未实际支付租金，但主张以代偿款顶替租金，这本身并不直接构成虚假租赁。关键在于这种主张是否有合理的依据和双方的认可。
- 如果双方有明确的约定（无论是书面还是口头，但最好是书面），并且这种约定不违反法律法规的强制性规定，那么这种代偿行为是可以被接受的。
- 如果没有明确的约定，或者这种约定违反了法律法规，那么租赁方的主张可能不会被法院支持，但这仍然不构成虚假租赁。
书面协议的重要性：
- 在租赁关系中，书面协议是证明租赁关系存在和双方权利义务的重要依据。
- 如果没有书面协议，当双方发生争议时，可能会面临举证困难的问题。
- 因此，即使双方有口头约定，也建议尽快补签书面协议，以明确双方的权利义务。
综上所述，租赁方没有实际支付租金且主张代偿款顶替租金，并没有书面协议，这本身并不直接构成虚假租赁。但是，如果租赁行为存在其他欺诈行为或者违反了法律法规的强制性规定，那么就有可能被认定为虚假租赁。因此，在处理这类问题时，我们需要综合考虑各种因素，包括租赁双方的真实意图、租赁合同的签订情况、租金支付与代偿款的约定等。
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