开发商承担担保责任的条件主要基于阶段性连带保证合同的约定，特别是当买受人逾期还款且房屋尚未办理抵押登记时，开发商需承担相应的担保责任。以下是对此条件的详细分析：
一. 阶段性连带保证合同的性质与责任
- 在商品房预售买卖交易中，开发商为了促成交易，往往愿意在房屋抵押权证办理完毕前，为买受人向银行的贷款提供连带责任保证。这种保证是阶段性的，即待银行取得抵押权证后，开发商的保证责任即解除。
- 因此，阶段性连带保证合同实际上是一个附解除条件的合同。这个“条件”就是房屋抵押登记的完成。
二. 开发商承担担保责任的具体情形
- 买受人逾期还款：在买受人未能按期偿还银行贷款的情况下，银行有权要求开发商作为保证人承担保证责任。
- 房屋尚未办理抵押登记：如果房屋已经办理了抵押登记，且银行取得了抵押权证，那么开发商的保证责任就会解除。因此，在房屋尚未办理抵押登记之前，开发商需要承担担保责任。
三. 特殊情况下开发商担保责任的免除
- 虽然一般情况下开发商在房屋未办理抵押登记前需要承担担保责任，但也有特殊情形。例如，如果银行在条件具备时怠于办理抵押登记，导致开发商的保证责任无法及时解除，那么在某些司法实践中，可能会认定开发商的保证责任已经免除。但这需要具体案件具体分析，并且需要相应的证据支持。
四. 法律依据
- 根据《民法典》的相关规定，附解除条件的民事法律行为在条件成就时失效。因此，当房屋办理完抵押登记后，开发商的保证责任即告解除。
- 同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》也对抵押预告登记等相关问题进行了规定，为处理相关纠纷提供了法律依据。
综上所述，开发商承担担保责任的条件主要基于阶段性连带保证合同的约定，在买受人逾期还款且房屋尚未办理抵押登记时，开发商需要承担相应的担保责任。但也要注意特殊情况下的责任免除问题。我的观点是，在实际操作中应严格遵循合同约定和法律法规的规定，确保各方权益得到妥善保护。如有进一步需要，您可以继续咨询我。