物业可以和全体业主签合同，但通常情况下是由业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业服务合同。以下是详细解释：

1. 一般情况：

   • 在小区成立业主委员会（业委会）后，由业委会代表业主与业主大会依法选聘的物业公司签订物业服务合同。这份合同对全体业主具有法律约束力，无需每个业主都单独与物业公司签订物业合同。
   • 业主委员会作为业主的代表，与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，明确了双方的权利和义务关系，包括服务内容、收费标准、服务期限等。

2. 特殊情况：

   • 在小区未成立业主委员会之前，或者业主委员会未能有效履行职责的情况下，物业公司可能会与每个业主单独签订物业服务合同，以确保服务的提供和费用的收取。
   • 另外，如果业主大会赋予了业主委员会其他职责，如与物业公司协商特定服务事项或调整收费标准等，业主委员会也将承担这些职责，并与物业公司签订相应的补充协议或合同。

3. 法律依据：

   • 根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，负责代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，并监督和协助物业服务企业履行合同。

综上所述，物业通常不需要与每个业主单独签订合同，而是由业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业服务合同。这份合同对全体业主具有法律约束力，确保了物业服务的提供和费用的收取。如果你在这方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。