物业在特定条件下可以起诉未收房的业主。这一结论基于《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》的相关规定，以及物业服务合同的一般原则。以下是对此结论的详细阐述：

1. 法律依据明确：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主应按约定向物业服务人支付物业费，不得以未接受服务为由拒绝支付。
   • 《物业管理条例》第四十一条也规定，业主应根据物业服务合同的约定交纳费用。同时，该条例第六十四条明确指出，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

2. 物业服务合同性质与责任：

   • 物业服务合同是双方平等、自愿签订的民事合同，明确了双方的权利和义务。
   • 物业服务企业针对整个物业区域提供服务，包括未收房的业主也能享受到的公共区域和设施服务。
   • 因此，即使业主未收房，只要物业服务企业按约提供了服务，业主即应履行支付物业费的义务。

3. 特殊情况的考量：

   • 如果房屋存在严重影响正常居住的质量问题，且业主已与开发商沟通协商，此时业主未收房可能有合理理由。在这种情况下，物业起诉业主支付物业费时，法院可能会根据实际情况对物业费用进行适当调整或判定业主在问题解决后再行支付。
   • 如果物业服务企业存在违约行为，如未按照合同提供服务，导致业主拒绝收房并拒付物业费，业主可以主张先履行抗辩权。此时，物业起诉业主可能不会被法院支持。

4. 实际操作建议：

   • 在决定起诉前，物业服务企业应收集充分证据，如证明已依约履行交房通知义务、提供物业服务的相关文件等。
   • 明确诉讼请求，如要求业主承担逾期收房期间的物业费等合理费用。
   • 尝试先与业主沟通协商，通过友好方式解决问题，以维护良好的物业服务关系。若协商不成，且符合起诉条件，再通过法律途径解决纠纷。

综上所述，物业在符合法律规定和合同约定的情况下，可以起诉未收房的业主以追讨物业费。但在实际操作中，需综合考虑各种因素，确保判决的公正性和合理性。如果您作为业主或物业服务企业遇到相关问题，欢迎随时向我咨询。