在契税缴纳中，对于房屋套数的判定是一个综合考量购房人家庭成员房产登记记录、贷款记录以及地区政策差异的过程。以下是对此问题的详细解答：
结论前置
契税缴纳时，房屋套数的判定主要依据购房人家庭成员（包括购房人、配偶及未成年子女）的房产登记记录和贷款记录，并需考虑地区政策差异。
房屋套数认定标准
首套房认定：
- 家庭成员名下在当地房屋登记系统中无任何住房登记记录，且无任何贷款记录（包括商业贷款和公积金贷款），购买的房屋即被认定为首套房。
二套房认定：
- 家庭成员名下在当地房屋登记系统中已有一套住房登记信息，或有一次贷款记录（无论房产是否已售出），再次购房时即被视为购买二套房。
三套房及以上认定：
- 家庭成员名下在当地房屋登记系统中已有两套或以上住房，或有两次或以上贷款记录，后续购买的房屋即属于第三套房或以上。
认定方式
- 不动产登记信息查询：通过购房所在地的房屋登记信息系统查询家庭成员的房产登记情况。
- 银行贷款记录查询：考察家庭成员的银行贷款记录，包括已结清和未结清的贷款。
特殊情况说明
异地购房：
- 部分地区仅查询本地房屋登记信息来确定房屋套数，若本地无房，即使外地有房，也可能按首套房缴纳契税。但也有地区会联网查询全国范围内的住房情况来综合判定。
房屋性质：
- 契税认定通常仅针对住宅性质的房屋，非住宅如商铺、写字楼等不计入家庭住房套数统计范围。
贷款记录影响：
- 即使之前的房产已经出售，但只要银行贷款记录中仍有显示，再次购房时仍可能被视为二套房或更高套数。不过，部分地区对于已结清贷款且无房的情况，可能会给予首套房的认定。
注意事项
- 地区差异：具体认定标准和税率可能因地区而异，购房前应仔细了解当地政策。
- 如实申报：在缴纳契税时，应如实申报房产情况和贷款情况，以避免法律风险。
- 政策变化：关注政策动态，及时调整购房计划以适应可能的政策调整。
综上所述，契税缴纳时房屋套数的判定是一个复杂的过程，涉及多个方面。购房人在进行契税缴纳前，应充分了解并遵循当地政策规定，确保如实申报相关信息，以维护自身合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。