契税作为一种针对不动产所有权转移所征收的财产税，其计算涉及计税依据、税率以及可能的优惠政策。以下是对契税计税依据及计算方式的详细解答：

一、计税依据的确定

契税的计税依据主要根据房屋交易的类型来确定：

1. 购买房屋（包括国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖）：

   • 计税依据为成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，这包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益。

2. 赠与房屋（包括土地使用权赠与）：

   • 计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定，或按照赠与房屋时的评估价值（现值价格）确定。

3. 交换房屋（包括土地使用权交换）：

   • 计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。当交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税。

4. 其他情况：

   • 对于划拨方式取得土地使用权后转让房地产的，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或土地收益。
   • 若房屋价格明显低于市场价或交换价格差额不合理且无正当理由，税务机关将参照市场价格核定计税依据。

二、税率的确定

契税实行3%至5%的幅度税率。具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

三、契税优惠政策

对于个人购买住房，契税还享有一定的优惠政策：

1. 对个人购买家庭唯一住房：

   • 面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。
   • 面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税（部分地区如北京、上海、广州、深圳的税率可能有所不同）。

2. 对个人购买家庭第二套改善性住房：

   • 面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。
   • 面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（同样，北京、上海、广州、深圳暂不实施该项优惠政策）。

四、计算方式

契税的计算公式为：应纳税额 = 计税依据 × 税率。

例如，如果某人在某市购买了一套成交价格为100万元的商品房，且该市契税税率为3%，则应纳税额为：100万元 × 3% = 3万元。

综上所述，契税的计算并非简单套用公式即可，而是需要根据具体的交易类型、计税依据以及当地实际的税率和优惠政策进行综合考虑。在实际操作中，建议咨询当地税务部门或专业律师以获取最准确的信息和计算方式。