房地产开发公司自建房产税的计算涉及多个方面，以下是对其计算方法的详细解析：

一、房产税的定义与征税范围

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。其征税范围广泛，包括城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋。

二、计税方式及税率

房地产开发企业自用房产的房产税计算主要有两种方式：从价计征和从租计征。

1. 从价计征：

   • 计税依据：房产原值一次减除10%-30%后的余值（具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定）。
   • 税率：1.2%。
   • 计算公式：应纳税额 = 房产原值 × (1 - 扣除比例) × 1.2%。
   • 注意事项：房产原值应包含与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，例如暖气、卫生、通风等。

2. 从租计征：

   • 计税依据：房产租金收入。
   • 税率：12%（对个人出租住房，不区分用途，税率为4%）。
   • 计算公式：应纳税额 = 年租金收入 × 税率。

三、房产税的税收优惠

房地产开发企业自建的房产在特定情况下可能享受税收优惠，如：

• 国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
• 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。
• 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
• 需要注意的是，房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

四、实际计算示例

假设某房地产开发公司自用的一处房产原值为1000万元，当地规定的减除比例为20%，则：

• 计税余值 = 1000万元 × (1 - 20%) = 800万元
• 应纳税额 = 800万元 × 1.2% = 9.6万元

因此，该房地产开发公司每年应缴纳的自用房产税为9.6万元。

五、建议与注意事项

• 房地产开发企业在自用房产时，应准确核算房产原值、减值情况及实际占用土地面积，以确保正确计算应纳税额。
• 企业需密切关注当地税务机关的具体规定和要求，确保合规申报和缴纳房产税。
• 对于享受税收优惠政策的房产，企业应妥善保留相关证明材料，以备税务机关核查。
• 在进行房产开发、使用及出租等经营活动中，企业应充分考虑税收政策的影响，合理规划税务策略，以降低税务成本并规避潜在的税务风险。