结论前置：房屋贷款未下来时，是否可以退房，需根据具体情况判断。若因开发商原因或不可归责于双方的原因导致贷款未下，购房者通常有权要求退房；若因购房者自身原因，则需根据购房合同的具体条款确定。
开发商原因导致房贷未获批：
- 情形分析：若开发商存在未取得预售许可证、提供的资料有问题、项目存在法律纠纷或与银行合作出现故障等，导致银行拒绝放贷，购房者有权要求退房，并有权要求开发商承担违约责任，包括返还已付房款及利息，并赔偿因此产生的损失。
- 法律依据：《民法典》相关规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销合同。
购房者自身原因导致房贷未获批：
- 一般情况：若因购房者信用记录不良、收入证明不达标、负债过高或提供虚假材料等导致银行拒贷，能否退房取决于购房合同中的具体约定。若合同中有明确条款，则按约定执行；若无明确条款，双方应协商解决，协商不成时，购房者可能需承担违约责任。
- 法律依据：《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
不可归责于双方的原因导致房贷未获批：
- 情形分析：若因国家政策调整、银行贷款政策变化、不可抗力或第三方机构失误等因素导致房贷无法获批，购房者可以要求解除购房合同，双方互不承担违约责任，开发商应退还已收受的购房款本金及其利息或定金。
- 法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
退房流程及注意事项：
- 提出退房申请：购房者应以书面形式向开发商明确提出退房意愿，并说明退房理由及诉求。
- 协商解决：开发商收到申请后，双方应友好协商退房细节，包括退款金额、方式及房屋交接等。
- 正式退房手续：达成协议后，需签订退房协议，并完成房屋验收、退款等后续步骤。
- 法律途径维权：若协商无果，购房者可通过法律途径起诉解除合同并退房，期间应保留好相关证据，以保护自身权益。
综上所述，房贷未下是否可以退房需根据具体情况及合同约定判断。建议购房者在遇到此类问题时，首先查看购房合同中的相关条款，并与开发商协商解决；若协商不成，可及时咨询专业律师，以确保自身权益得到妥善保护。