租赁合同约定50年租期的，因超过法律规定的20年最长租赁期限，超出部分无效，双方可通过协商、诉讼或仲裁解决争议。具体分析如下：

1. 法律对租赁期限的限制
   根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，若租赁合同中约定租期为50年，则前20年受法律保护，后30年因违反强制性规定而无效。

2. 合同效力与履行问题

   • 有效部分：前20年的租赁期限合法有效，双方应按合同约定履行义务（如支付租金、使用租赁物等）。
     
   • 无效部分：后30年的约定自始无效，出租方无权要求承租方继续履行该部分义务，承租方也无权主张该期间的租赁权。
     
   • 续订问题：若双方希望继续租赁，可在20年期限届满后重新签订合同，但再次签订的租期仍不得超过20年。

3. 争议解决方式

   • 协商：双方可就租期调整、租金补偿等事项协商一致，并签订补充协议。
     
   • 诉讼或仲裁：若协商不成，任何一方可向法院提起诉讼或依据合同约定申请仲裁，要求确认合同效力、赔偿损失等。

4. 实务建议

   • 签订合同时：明确约定租期不超过20年，并注明续租条件（如优先续租权、租金调整方式等）。
     
   • 合同履行中：若发现租期超过法定限制，应及时协商修改合同或终止无效部分，避免后续纠纷。
     
   • 争议发生后：保留合同、付款凭证、沟通记录等证据，以便通过法律途径维护权益。

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