卖房收了订金后不想卖了，卖方通常需要承担一定的法律责任，并可能面临双倍返还订金、赔偿损失等后果。以下是对此问题的详细分析：
一、法律责任分析
订金与定金的区别：
- 首先，需要明确的是，订金与定金在法律上具有不同的性质。订金通常被视为预付款，不具有担保性质，如果交易不成，订金一般应退还。而定金则是一种担保方式，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
- 在您的案例中，如果双方明确约定了订金具有定金性质，或者虽然未明确约定但根据交易习惯和双方行为可以推断出订金具有担保性质，那么卖方反悔不愿出售房屋，就可能需要承担双倍返还订金的责任。
违约责任：
- 除了双倍返还订金外，如果卖方反悔导致买方遭受了其他实际损失（如额外租房费用、中介费等），卖方还可能需要对这些额外损失进行赔偿。
- 在某些情况下，如果买方坚持要求继续履行合同，且合同具备继续履行的条件，法院也可能判决卖方继续履行合同，即出售房屋。
二、具体应对措施
与买方协商：
- 坦诚沟通：主动与买方联系，诚恳说明不想卖房的原因，争取买方的理解和同情。
- 协商解决方案：双方可以尝试达成一致的解决方案，如签订解除订金合同的协议，明确约定双方不再履行房屋买卖相关约定，并协商退还部分或全部订金（需买方同意）。如果买方同意，这是最为理想且成本最低的解决方式。
- 书面记录：协商过程应形成书面记录，如签订协商备忘录，双方签字确认，以避免后续争议。
审查合同条款：
- 查阅订金条款：仔细阅读购房合同或订金收据中关于订金的条款，了解订金退还的条件、流程及时间限制。
- 特殊情况处理：如果合同中约定了特定条件下可以解除合同并退还订金，或者存在其他对卖方有利的条款，卖方可以依据这些条款进行处理。
承担法律责任：
- 双倍返还订金：如果买方不同意协商解除，坚持要求卖方履行合同或要求赔偿，且订金被认定为具有定金性质，卖方应按照法律规定承担双倍返还订金的责任。
- 赔偿额外损失：如果买方因卖方违约遭受了其他实际损失，且这些损失有明确的证据证明，卖方还需对这些额外损失进行赔偿。
- 准备应对诉讼：若卖方拒绝承担违约责任，买方可能会向法院提起诉讼。一旦法院判决卖方违约，卖方不仅需要承担双倍返还订金和赔偿损失的责任，还可能需要承担诉讼费用等额外支出。因此，卖方应做好应对诉讼的准备，包括收集证据、咨询律师等。
特殊情况下的撤销合同：
- 如果合同签订存在欺诈、胁迫、重大误解等法定可撤销情形，卖方可以通过法律途径向法院起诉请求撤销合同。但需要注意的是，这必须提供充分的证据来证明存在这些情形，且撤销合同的请求应在法定期限内提出。
三、注意事项
- 保留证据：在整个过程中，务必保留好所有与交易相关的证据，如购房合同、订金收据、付款证明、沟通记录等。这些证据在后续协商或诉讼中可能起到关键作用。
- 谨慎行事：房屋交易涉及的法律问题较为复杂，且金额较大。因此，在决定反悔前，卖方应充分了解相关法律法规和合同条款，权衡各种处理方式的利弊得失，避免盲目行事导致不必要的法律纠纷和经济损失。
总结来说，卖房收了订金后不想卖了是一个需要谨慎处理的问题。卖方应首先尝试与买方友好协商寻求解决方案；若协商无果，则应积极面对法律责任，必要时可寻求法律途径解决。如果您在此过程中有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。