关于抵押后出租的最新规定，主要可以归纳为以下几点：

1. 抵押权设立后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。但若抵押权设立后抵押财产才出租的，那么该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。这意味着，如果抵押权人（如银行）需要实现抵押权（如拍卖抵押物），他们有权要求承租人搬离，即使承租人已经签订了租赁合同并支付了租金。

2. 抵押权实现时，承租人的权益保护：

   • 在抵押权实现的过程中，如果抵押物被拍卖或变卖，承租人虽然不能对抗抵押权，但其合法权益仍应得到保护。例如，承租人有权要求出租人（即抵押人）退还剩余租期的租金，并有权就因抵押权实现而遭受的损失向出租人追偿。

3. 抵押人与承租人之间的合同约定：

   • 抵押人与承租人之间的租赁合同是双方自愿达成的协议，只要合同内容不违反法律法规的强制性规定，就是有效的。因此，双方可以在合同中约定租赁期限、租金支付方式、违约责任等条款。但需要注意的是，这些约定不能对抗已经登记的抵押权。

4. 实际操作中的建议：

   • 对于抵押人：在将抵押物出租前，应确保已经了解并告知承租人抵押物的抵押情况，避免因信息不对称而引发纠纷。同时，在签订租赁合同时，可以约定在抵押权实现时租赁合同的解除条件和违约责任，以降低自身风险。
   • 对于承租人：在签订租赁合同前，应仔细核查抵押物的权属情况和抵押情况，确保自己的租赁权益不会受到抵押权的影响。如果抵押物已经设立了抵押权，承租人应谨慎考虑是否继续租赁，并可以在合同中约定相应的保护条款。

举例说明： 假设甲将一套房产抵押给银行以获取贷款，并在抵押后将该房产出租给乙。后来，甲未能按时偿还贷款，银行决定实现抵押权并拍卖该房产。在这种情况下，乙虽然已经签订了租赁合同并支付了租金，但由于抵押权设立在先，乙的租赁关系不得对抗银行的抵押权。因此，乙需要按照银行的要求搬离该房产，并有权要求甲退还剩余租期的租金和赔偿因搬离而遭受的损失。

总结与建议： 抵押后出租涉及抵押权人和承租人双方的权益保护问题。在签订租赁合同前，双方应充分了解抵押物的权属情况和抵押情况，并在合同中明确约定各自的权利和义务。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。