抵押权预告登记失效的情形主要包括以下几种，我将结合具体法律条款和实务操作为您详细解析：
债权消灭
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。
- 具体情形：
- 债务已履行：如借款人已全额偿还贷款，债权人的债权得到完全实现，此时抵押预告登记所依附的债权基础不复存在，抵押预告登记自然失效。
- 债权合同解除：若主债权债务合同因双方协商一致、一方严重违约等原因被依法解除，债权即告消灭，抵押预告登记亦随之失效。例如，在房屋买卖合同中，若因房屋质量问题双方协商解除合同，则基于该合同设立的抵押预告登记因债权消灭而失效。
- 债权债务抵销或免除：若双方互负债务且符合法定或约定抵销条件，或债权人明确表示免除债务人的债务，则债权债务关系终止，抵押预告登记亦失效。
- 债权混同：当债权人和债务人同归于一人时，债权因混同而消灭，抵押预告登记同样失效。
未在规定期限内申请正式抵押登记
- 法律依据：同样根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
- 实务操作：在实际操作中，需特别注意这一期限的计算。自能够进行不动产登记之日起算，九十日内必须申请正式抵押登记，否则预告登记将自动失效。某些地方性法规或规章可能将这一期限延长至三个月，但应以具体法律法规为准。
预告登记的权利人放弃权利
- 法律效果：预告登记是一种暂时的、保全性的登记措施，旨在保障未来将要发生的物权变动。若权利人明确表示放弃这种预告登记的权利，则预告登记自然失效。
- 实务操作：这通常表现为权利人向登记机关提交书面放弃声明，或以其他明确方式表明放弃预告登记的权利。例如，在房屋买卖合同中，若买受人因个人原因决定不再购买房屋，并明确表示放弃抵押预告登记的权利，则该预告登记失效。
法律后果与风险提示：
- 丧失优先受偿权与对抗效力：抵押预告登记失效后，权利人将丧失对抵押物的优先受偿权，且无法再以预告登记对抗第三人的物权变动。例如，在房屋买卖合同中，若买受人未在规定期限内申请正式抵押登记导致预告登记失效，而期间出卖人将房屋出售给第三人并完成过户，则买受人无法主张房屋所有权，仅能追究出卖人的违约责任。
- 恢复普通债权地位：预告登记失效后，权利人仅能通过合同关系主张违约赔偿，无法直接要求物权转移。这可能导致权利人的权益受到较大损害，特别是在出卖人“一房二卖”等情况下。
- 可能引发民事纠纷：若权利人未及时申请正式抵押登记且未关注失效时间，可能导致权利落空，进而引发与义务人的合同纠纷或侵权争议。
实务操作建议：
- 及时办理正式抵押登记：在具备登记条件后，应立即提交正式登记申请，避免超期失效。
- 定期核查登记状态：通过不动产登记机构查询预告登记有效期，设置提醒机制以确保及时申请正式登记。
- 保留债权凭证：保存购房合同、付款记录等证据，以便在预告登记失效后主张违约责任。
- 谨慎放弃预告登记权利：在决定放弃预告登记权利前，应充分评估法律后果并咨询专业律师意见。
总结：抵押权预告登记的失效主要基于债权消灭、未在规定期限内申请正式抵押登记以及预告登记的权利人放弃权利等三种情形。在实际操作中，应根据具体的法律法规和实际情况来判断预告登记是否失效，并采取相应的风险防范措施。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。