结论前置：

1. 若已签订定金合同或存在事实合同关系：卖方收取定金后不想卖房，构成违约行为，通常需要双倍返还定金给买方，并可能面临赔偿买方其他实际损失的风险。
2. 若未签订任何合同且无事实合同关系：虽然法律上可能不直接要求双倍返还定金，但出于诚信原则，建议与买方协商退还已收取的定金，以避免不必要的纠纷。

法律背景与分析：

• 定金性质与法律规定： 根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，定金是合同订立或履行的一种担保方式。若收受定金的一方（即卖方）不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金给给付定金的一方（即买方）。

• 合同关系的认定：

  • 已签订定金合同：如果双方已经签订了定金合同，并明确约定了定金的性质、金额及违约责任等条款，那么卖方违约时，买方有权要求卖方按照合同约定双倍返还定金。
  • 存在事实合同关系：即使没有签订书面定金合同，但如果双方通过口头、微信聊天记录、电话录音等方式就房屋买卖的主要条款（如位置、价格、付款方式）及定金事宜达成一致，法院可能会认定存在事实上的房屋买卖合同关系及定金合同关系。在这种情况下，卖方同样需要双倍返还定金，并可能面临赔偿买方其他实际损失的风险，如房价上涨导致的差价损失。
  • 无合同关系：如果双方既未签订书面定金合同，也无任何口头或书面记录表明存在事实合同关系，那么法律上可能不直接要求卖方双倍返还定金。但出于诚信原则和商业道德，建议卖方与买方协商退还已收取的定金。

具体处理方式与建议：

1. 查看凭证与沟通记录：

   • 检查定金收据或凭证，了解定金的性质、用途及退还条件。
   • 回顾与买方的沟通记录，寻找关于定金退还的约定或讨论，为协商提供依据。

2. 积极与买方协商：

   • 尽快联系买方，坦诚表达不再出售房屋的意愿，并说明原因。
   • 提出合理的退还方案，如双倍返还定金（若存在合同关系）或退还已收定金并附加一定补偿（若出于诚信原则考虑），以减轻买方损失并促进和解。
   • 协商过程应形成书面记录，如签订协商备忘录或解除协议，双方签字确认，以避免后续争议。

3. 评估法律责任与风险：

   • 如果买方坚持要求履行合同或赔偿损失，且存在合同关系，卖方应评估自身法律责任和风险。
   • 考虑买方可能提出的赔偿请求，如房价上涨导致的差价损失、诉讼费用及律师费等。

4. 执行退还与道歉：

   • 一旦与买方达成协议，应立即执行定金退还，并表达诚意与歉意。
   • 这有助于维护卖方声誉，减少法律纠纷的可能性。

5. 预防措施与未来交易建议：

   • 从此次经历中吸取教训，未来在类似情况下应更加谨慎。
   • 考虑在收取定金前与买方签订详细的意向书或备忘录，明确双方权利与义务，降低法律风险。
   • 在进行房屋交易时，务必签订正式的房屋买卖合同，并明确约定定金条款、违约责任及争议解决方式等关键内容。

可能面临的法律后果：

• 双倍返还定金：若存在合同关系且卖方违约，买方有权要求卖方双倍返还定金。
• 赔偿实际损失：在某些情况下，买方还可以根据实际损失要求赔偿，但赔偿额通常不得超过主合同标的额的百分之二十（具体根据合同约定及实际情况判断）。
• 诉讼费用与律师费：若协商不成，买方提起诉讼，卖方除承担双倍定金责任外，还可能需支付诉讼费、律师费等额外费用。

特殊情况下的处理：

• 如果合同签订存在欺诈、胁迫、重大误解等法定可撤销情形，卖方可以通过法律途径向法院起诉请求撤销合同。但需要注意的是，这必须提供充分的证据来证明存在这些情形，且撤销合同的请求需在法定期限内提出。

总之，卖房收了定金后不想卖了是一个需要谨慎处理的问题。卖方应充分了解相关法律法规和合同条款，权衡各种处理方式的利弊得失，并积极与买方沟通协商，以寻求最佳解决方案。若无法协商达成一致，则应勇于承担法律责任，并考虑采取必要的法律措施维护自身合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。