物业在特定情况下可以和业主单独签合同，但通常不是必须与每一位业主单独签订，而是通过与业主大会或业主委员会签订物业服务合同来为全体业主提供服务。以下是对这一问题的详细分析：
一、物业与业主签订合同的常见形式
前期物业服务合同：
- 签订主体：在业主大会成立之前，由建设单位（如开发商）与物业服务企业签订。
- 特点：这种合同对全体业主具有法律约束力，即使业主未直接参与合同签订，也需遵守合同约定，享受服务并支付物业费。
正式物业服务合同：
- 签订主体：在业主大会成立后，由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订。
- 特点：这是更为常见和规范的合同形式，明确了双方的权利和义务，对全体业主具有法律约束力。
二、物业与业主单独签订合同的特殊情况
虽然物业通常不需要与每一位业主单独签订合同，但在某些特殊情况下，如个别业主有特殊需求或双方就某些事项达成特别约定时，物业可以与业主单独签订合同。例如：
- 个别服务协议：业主因特殊服务需求（如珍贵物品保管、定期深度清洁等）与物业协商一致后，可以签订个别服务协议，并支付额外费用。
三、物业与业主签订合同的法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：明确了物业服务合同的双方主体为物业服务人和业主，物业服务人在物业服务区域内为业主提供服务，业主支付物业费。
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：规定了建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
- 《物业管理条例》第三十四条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，合同内容应包括物业管理事项、服务质量、服务费用等。
四、法律建议
对于物业：
- 在与业主签订合同时，应确保合同内容合法、合规，明确双方的权利和义务。
- 对于个别服务协议，应确保协议内容明确、具体，避免产生纠纷。
对于业主：
- 在签订物业服务合同时，应仔细阅读合同条款，了解自己的权利和义务。
- 对于个别服务协议，应与物业充分沟通，确保协议内容符合自己的需求。
- 如对合同条款有疑问或需要修改，应及时与物业或法律顾问沟通，避免后续产生纠纷。
总结来说，物业在特定情况下可以和业主单独签合同，但通常是通过与业主大会或业主委员会签订物业服务合同来为全体业主提供服务。在签订合同时，物业和业主都应确保合同内容合法、合规，并明确双方的权利和义务。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。