买卖房屋时，如果非本人签字，合同的效力需根据具体情况综合判断。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：
有效情况
有合法授权：
- 如果卖房人出具了合法有效的授权委托书，明确委托他人代签合同，并且该委托书经过了合法程序（如公证）确认，那么代签行为是有效的。此时，所签订的房屋买卖合同对卖房人具有法律约束力。例如，房主因在国外无法亲自回国，通过公证机构办理了授权委托书，委托国内亲属代为签订房屋买卖合同，此情况下合同有效。
构成表见代理：
- 若代签人虽无明确书面授权，但存在使相对人有合理理由相信其有代理权的情形，如夫妻一方长期参与房屋买卖协商并代表另一方行事，且买房人是善意无过失的，此时可能构成表见代理。在表见代理的情况下，合同同样有效，卖房人需承担由此产生的法律后果，但可向无权代理人追偿。
事后追认：
- 即便签订合同当时并非本人签字，但如果事后卖房人对代签行为进行了明确追认（可通过书面声明、口头承诺或实际履行等方式），则合同自追认时起生效。
无效或部分无效情况
无授权且无追认：
- 如果代签人既无合法授权，事后也未得到卖房人的追认，同时不构成表见代理，则代签的合同对卖房人不发生法律效力，视为无效合同。但需要注意的是，合同中的独立争议解决条款可能仍然有效。
超越权限：
- 即使代签人有授权，但如果其超越了授权范围签订合同，超出部分可能无效。具体需根据授权内容和实际情况判断，例如，授权委托书中明确限定了代签人的权限范围，但代签人却超越了这一范围签订了合同。
违反法律法规：
- 如果合同内容本身违反了法律、行政法规的强制性规定，无论是否本人签字，该合同均属无效。例如，合同涉及非法交易、侵犯他人合法权益等情形。
特殊情况说明
- 夫妻共同财产：若房屋为夫妻共同所有且登记在双方名下，通常需要夫妻双方共同签字。但在某些情况下，如一方因故无法签字且另一方持有合法授权或构成表见代理，合同仍可能有效。然而，为确保合同效力，建议尽量要求夫妻双方共同签字。
法律建议
- 核实身份和权限：在签订房屋买卖合同时，务必核实签字人的身份和代理权限，要求出示有效的授权文件。
- 谨慎处理：对于复杂情况或存在疑虑的，不要轻易签订合同，以免陷入法律纠纷。
- 及时咨询：如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的法律建议。
综上所述，买卖房屋时非本人签字的合同效力需根据具体情况综合判断。在签订合同时，建议尽量由本人亲自签字或确保代签人具备合法授权，以避免不必要的法律纠纷。