未经全体业主同意签订的合同，其效力需根据具体情况判断，可能因无权处分而效力待定或无效，但也可能因特定情形而有效。以下是对此问题的详细分析：
一、合同有效的情形
有权代理或表见代理：
- 如果签订合同的人有全体业主的合法授权，如持有明确的授权委托书，或者虽然未获得明确授权，但相对人有理由相信其有代理权（如持有业主委员会的公章、合同专用章等），则该合同有效，法律后果由全体业主承担。这是为了保护善意相对人的信赖利益和交易安全。
全体业主事后追认：
- 对于无权代理签订的合同，如果全体业主事后进行了追认，那么该合同自追认之日起对全体业主产生法律效力。
二、合同效力待定的情形
- 无权代理且未获追认：
- 如果签订合同的人没有代理权、超越代理权或代理权终止后仍以全体业主名义签订合同，且该合同在未经全体业主追认前，其效力是待定的。此时，相对人可以催告全体业主在合理期限内（如三十日内）予以追认。若全体业主未作表示，则视为拒绝追认，合同对全体业主不发生效力。
三、合同无效的情形
无权代理且未追认，且不符合善意取得：
- 如前所述，无权代理签订的合同在未经全体业主追认，且买受人不满足善意取得条件的情况下，对全体业主不具有法律效力。此时，买受人可能无法取得合同标的物的所有权，且可能面临合同解除和违约责任的风险。
违反法律法规或公序良俗：
- 如果合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，或者违背公序良俗，无论是否经过全体业主同意，该合同都是无效的。例如，如果合同涉及非法转让房产或违反房地产调控政策等，则合同无效。
恶意串通损害他人权益：
- 若出卖人与买受人存在恶意串通，以明显不合理低价转让房产损害其他业主利益，则合同直接无效。
四、特殊情况与实务建议
善意取得：
- 在房产交易中，如果买受人满足“善意、合理价格、已完成登记”要件时，可依据《民法典》第三百一十一条取得物权，原合同亦被视为有效。这要求买受人在签订合同时对出卖人的处分权不知情，且以合理的价格购买，并完成了房产登记手续。
风险防范：
- 对于买受人而言，在签订房产买卖合同前，应核查不动产登记簿确认权属状态，要求出卖人提供全体业主签字同意的证明文件，避免陷入无权处分纠纷。
- 对于业主而言，应妥善管理自己的房产和授权委托书，避免他人未经授权以自己的名义签订合同。
争议解决：
- 若合同履行受阻或发生争议，双方应首先通过协商解决。协商不成的，可以依据合同中的仲裁条款或事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院提起诉讼。
举例说明：假设某小区的一位业主未经其他业主同意，擅自将小区共有部分（如花园、健身房等）出租给第三方。此时，如果该业主没有获得其他业主的授权或追认，且第三方也不满足善意取得的条件，则该租赁合同对其他业主无效。其他业主有权要求第三方停止使用共有部分，并要求该业主承担违约责任。
综上所述，未经全体业主同意签订的合同效力需根据具体情况判断。在实际操作中，应综合考虑签订人的代理权限、相对人的主观认知、全体业主的追认行为以及合同内容的合法性等多个方面来确定合同的效力。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。