结论前置

在租房者不交物业费的情况下，物业起诉的对象需根据租赁合同的具体约定及相关法律法规来判断。一般而言，若合同无特别约定，物业会先起诉房东；若合同明确约定由租户承担物业费，则物业可能直接起诉租户。

详细分析

1. 合同无特别约定的情况

   • 法律依据：根据《物业管理条例》第七条及第四十一条，业主（房东）作为物业服务合同的主体，有义务按时交纳物业服务费用。若租赁合同未对物业费承担者作出特别约定，物业费缴纳责任通常由房东承担。
   • 实际操作：在此情况下，若租房者不交物业费，物业公司通常会选择起诉房东，因为房东是法律上的责任主体。房东在承担物业费后，若能证明租房者实际使用物业且未承担相应费用，可依据租赁关系另行向租房者追偿。

2. 合同明确约定由租户承担物业费的情况

   • 法律依据：若租赁合同明确约定租赁期间的物业费由租户承担，则租户成为直接的债务责任人。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主（房东）与物业使用人（租户）约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。但在此情境下，若租户不按时缴纳，物业公司有权直接起诉租户。
   • 实际操作：物业公司或房东在提起诉讼前，应收集租赁合同、物业费账单、催缴通知等相关证据，以支持自己的主张。若证据充分，物业公司可直接起诉租户，要求其支付欠缴的物业费及可能产生的滞纳金或违约金。

3. 合同约定由房东承担但租户实际享受服务的情况

   • 法律分析：尽管租赁合同中约定由房东承担物业费，但若物业服务企业已按合同约定及相关规定提供服务，且租户作为物业的实际使用人享受了这些服务却未支付任何费用，房东在先行承担了物业费之后，虽缺乏直接的合同依据要求租户支付，但可基于公平原则和不当得利原理，向租户主张补偿其已支付的物业费。
   • 实际操作建议：房东在起诉租户时，需提供更多证据证明租户实际享受了服务且不付费的行为给房东造成了损失。这可能包括物业服务记录、租户使用物业的证据等。

法律建议与实际操作

1. 友好协商：在出现物业费拖欠情况时，各方应首先尝试通过友好协商解决问题，以避免不必要的法律纠纷。房东可与租户就物业费的缴纳方式和期限进行协商，达成共识。
2. 证据收集：若协商无果，物业公司或房东在提起诉讼前，应收集相关证据以支持自己的主张。这些证据包括但不限于租赁合同、物业费账单、催缴通知、物业服务记录等。
3. 法律途径：在协商不成且证据充分的情况下，物业公司或房东可选择通过法律途径维护自身权益。根据具体情况和合同条款，确定合适的起诉对象，并依法向法院提起诉讼。

可能的法律后果

• 若物业公司起诉房东并胜诉，房东需承担物业费及可能产生的滞纳金或违约金。房东在承担后，可依据租赁关系向租户追偿。
• 若物业公司直接起诉租户并胜诉，租户需承担物业费及可能产生的滞纳金或违约金。若租户拒不履行判决，物业公司可申请法院强制执行。

综上所述，拖欠物业费时的起诉对象需根据租赁合同的具体约定及法律法规来判断。在实际操作中，各方应综合考虑各种因素，采取合理措施解决物业费拖欠问题。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。