结论前置：

1. 出租屋能否收取物业费，关键在于租赁合同的具体约定以及相关法律法规的规定。若合同有明确约定，则遵循合同；若无约定或约定不明，则依据法律法规确定缴费责任。
2. 在大多数情况下，若出租人是房屋业主，则负有缴纳物业费的法定义务；但若租赁合同中约定由承租人承担，或存在其他特殊情形，则可能由承租人缴纳。

详细分析：

一、法律规定层面

1. 业主的缴费义务：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，物业服务合同对业主具有法律约束力。因此，作为房屋的所有权人（即业主），出租人通常负有缴纳物业费的法定义务。这是基于业主与物业服务企业之间的合同关系，以及业主对物业的共有部分和共同事务的管理责任。

2. 特殊情形的缴费责任：

   • 《物业管理条例》第四十一条规定，业主与物业使用人（如承租人）可以约定由物业使用人交纳物业服务费用，但业主需负连带交纳责任。这意味着，在租赁关系中，若双方约定由承租人缴纳物业费，出租人仍需承担连带责任，以防承租人未按时缴纳时，物业服务企业能够向出租人追偿。
   • 此外，若房屋已竣工但尚未出售或交付给买受人，物业服务费用由建设单位承担。这一规定主要适用于新建小区或未售出的房屋，与出租屋的情况不完全吻合，但可作为理解物业服务费用承担原则的参考。

二、合同约定层面

1. 出租人缴纳物业费的情况：

   • 租赁合同中，出租人与承租人可以明确约定由出租人承担物业费。这种约定基于双方的意思自治原则，只要合同内容真实、合法、有效，且不违反法律法规的强制性规定，即为合法有效。例如，在出租人希望提升房屋吸引力或简化管理流程的情况下，可能会主动承担物业费。

2. 承租人缴纳物业费的情况：

   • 双方同样可以在租赁合同中约定由承租人承担物业费。此时，承租人需按照合同约定向物业服务企业或通过出租人向物业服务企业缴纳物业费。这种约定在商业用房租赁中尤为常见，因为商业用房的物业费通常较高，出租人可能希望通过约定由承租人承担来降低自身成本。若承租人未按约定缴纳物业费，出租人在承担连带责任后，有权依据租赁合同向承租人追偿。

三、实际操作建议

1. 明确约定：

   • 在签订租赁合同时，出租人和承租人应明确约定物业费的缴纳主体和方式。这可以避免后续因物业费缴纳问题产生纠纷，确保双方的权益得到保障。

2. 了解当地政策：

   • 不同地区可能对物业费的缴纳有特殊规定或政策。因此，在签订租赁合同前，出租人和承租人应了解当地的法律法规和相关政策，以确保合同内容的合法性和有效性。

3. 保留证据：

   • 在缴纳物业费时，无论是出租人还是承租人，都应保留好缴费凭证和相关证据。这可以在后续发生纠纷时作为证明自身已履行缴费义务的依据。

总结与启示：

出租屋能否收取物业费，并非一成不变，而是需根据租赁合同的具体内容和相关法律法规的综合判断来确定。在实际操作中，建议出租人和承租人在签订租赁合同时明确约定物业费的缴纳主体和方式，并了解当地的法律法规和相关政策。若遇到纠纷或疑问，可直接向我咨询，我将根据您的具体情况提供专业的法律建议。