物业公司未经业主大会同意，不得擅自出租物业管理用房；若经业主大会同意并按合法程序操作，则可部分出租，且所获收益应归全体业主所有。以下是对这一问题的详细分析：

一、物业用房的性质与用途

物业用房是专为物业管理活动提供服务的场所，其所有权依法属于全体业主。这类房屋的主要用途是供物业管理部门办公，以及安排清洁、保卫、电工等工作人员居住，以确保物业服务的正常运行。因此，物业用房的使用应当符合全体业主的利益，不得擅自改变其用途。

二、擅自出租物业用房的违法性

根据《物业管理条例》等相关法律法规的规定，物业公司未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途（包括出租）是违法的。这种行为不仅违反了物业管理的初衷，也损害了全体业主的合法权益。一旦被发现，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门将责令物业公司限期改正，并给予警告，同时处以1万元以上10万元以下的罚款。若物业公司通过擅自出租获得了收益，这些收益应被用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分则按照业主大会的决定进行使用。

三、合法出租物业用房的条件与程序

在特定情况下，如果物业公司希望出租物业管理用房的部分空间，并非完全不可行。但前提是必须得到业主大会的明确同意，并按照合法的程序和规定来操作。这包括但不限于：

1. 制定详细的出租计划：明确出租的用途、期限、租金等关键条款。
2. 明确租金收益分配方式：确保租金收益归全体业主所有，并可用于补充专项维修资金或按照业主大会的其他决议进行合理使用。
3. 确保透明度和公正性：在整个出租过程中，应保持透明度，确保所有业主都能了解出租情况，并有机会参与决策。

四、法律后果与风险提示

如果物业公司未经允许擅自出租物业用房，将面临严重的法律后果。除了可能被处以罚款外，还可能损害物业公司的声誉，影响其与业主的关系。此外，如果出租行为导致物业管理服务受到影响，还可能引发业主的不满和投诉，进一步加剧物业公司的经营困境。

建议：作为物业公司，应严格遵守相关法律法规和业主大会的决策，在未经允许的情况下不得擅自出租物业用房。如果确实有出租需求，应提前与业主大会沟通并获得明确同意，同时按照合法的程序和规定来操作。如果您在物业用房出租方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。