分公司未经总公司同意签订的出租房屋合同是否有效，主要取决于分公司是否具有营业执照、是否在总公司授权范围内行事，以及是否存在表见代理的情形。以下是对这一问题的详细分析：
一、有效的情况
有营业执照且在授权范围内：
- 分公司虽不具备独立法人资格，但若依法取得营业执照，并在总公司的明确授权范围内签订租赁合同，则该合同有效。此时，分公司具有相对独立的缔约能力，所产生的权利和义务受法律认可，相关法律责任由总公司承担。例如，总公司授权分公司负责某地区的办公场地租赁事宜，分公司在此授权范围内签订的租赁合同即为有效。
构成表见代理时有效：
- 即使分公司没有明确的授权，但如果相对方（即承租方）有理由相信分公司有代理权（如分公司一直以自己名义对外租赁且总公司未提出异议），基于表见代理的原理，该租赁合同仍然有效，总公司需承担相应的责任。这要求相对方在签订合同时是善意的，即不知道也不应当知道分公司超越授权。
二、无效或效力待定的情况
无营业执照：
- 没有营业执照的分公司不具备合法经营资格，因此没有独立对外签订合同的能力。这种情况下，分公司签订的租赁合同通常是无效的。不过，如果总公司事后以自己的名义对该租赁合同进行认可或实际履行合同内容，可视为总公司与相对人重新达成了租赁合意，租赁合同在总公司与相对人之间产生法律效力。
超越授权范围且无表见代理：
- 如果分公司虽有营业执照但签订租赁合同的行为超出了总公司的授权范围，且相对方明知或应知分公司超越授权，那么该合同可能被认定为无效或者效力待定。若总公司事后对该合同进行追认，则合同转为有效；若总公司拒绝追认，则合同可能无效。
三、其他注意事项及建议
审查营业执照和授权：
- 在与分公司签订租赁合同时，作为合同相对方，务必审查分公司是否具备营业执照以及总公司对其出具的授权委托书。明确总公司是否授权其对外签订合同，以及授权的额度和范围，这是确保合同有效性的关键步骤。
合同内容完整性：
- 合同的签订日期、生效日期、业务资质证明等关键信息也需明确无误，以确保合同的合法性和有效性。任何模糊不清或遗漏的信息都可能导致合同纠纷或无效。
谨慎对待表见代理：
- 虽然表见代理制度在一定程度上保护了善意相对方的利益，但作为合同相对方仍应谨慎对待。在签订合同时，应尽可能获取分公司的明确授权或总公司的确认，以避免因表见代理而产生的法律风险。
及时咨询专业律师：
- 如果在签订或履行合同过程中遇到任何疑问或纠纷，建议及时咨询专业律师，以便得到更具体、更专业的法律建议。
综上所述，分公司未经总公司同意签订的出租房屋合同的有效性取决于多个因素的综合考量。在实际操作中，合同相对方应严格审查分公司的资质和授权情况，确保合同的合法性和有效性，以维护自身的合法权益。如果您在房产租赁或合同纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。