分公司成立前签订的对外租赁合同是否有效，需根据具体情况综合判断，主要取决于分公司是否具备相应资质、是否获得总公司授权以及是否存在表见代理等情形。以下是对此问题的详细分析：
一、有效的情况
分公司成立后取得营业执照且获得总公司授权：
- 若分公司成立后依法取得营业执照，并获得总公司的明确授权，且授权范围涵盖签订租赁合同的相关业务，则该租赁合同有效。因为此时分公司具有相对独立的缔约能力，其签订的合同受法律保护，相关法律责任由总公司承担。
- 例子：总公司授权分公司负责某地区的业务拓展，包括租赁办公场地。分公司在此授权范围内，于成立前与出租方签订了租赁合同，并在成立后取得了营业执照。此时，该租赁合同有效。
构成表见代理：
- 即使分公司成立前未获得总公司的明确授权，但如果合同相对方有合理理由相信分公司具有代理权（如分公司一直以自己名义对外租赁且总公司未提出异议，或分公司持有总公司公章、合同专用章等），则可能构成表见代理，该租赁合同仍然有效。总公司需承担相应的责任，但总公司承担责任后，可以向无权代理人追偿。
- 例子：分公司虽未成立，但一直以筹备组的名义对外开展业务，包括租赁场地。出租方基于分公司筹备组的身份和以往的业务行为，有理由相信其具有代理权。此时，若双方签订了租赁合同，可能构成表见代理，合同有效。
二、无效或效力待定的情况
分公司未取得营业执照且未获得总公司授权：
- 若分公司成立前未取得营业执照，且未获得总公司的明确授权，则其不具备独立对外签订合同的能力。此时签订的租赁合同通常是无效的。不过，如果总公司事后以自己的名义对该租赁合同进行认可或实际履行合同内容，可视为总公司与相对人重新达成了租赁合意，租赁合同在总公司与相对人之间产生法律效力。
- 例子：分公司筹备期间，未经总公司授权，擅自与出租方签订了租赁合同。此时，该合同因分公司不具备签约能力而无效。但若总公司事后追认了该合同，则合同在总公司与出租方之间有效。
超越授权范围且无表见代理：
- 如果分公司成立后虽取得营业执照，但签订租赁合同的行为超出了总公司的授权范围，且合同相对方明知或应知分公司超越授权，那么该合同可能被认定为无效或者效力待定。若总公司事后对该合同进行追认，则合同转为有效；若总公司拒绝追认，则合同可能无效。
- 例子：总公司授权分公司租赁的办公场地面积不超过500平方米，但分公司却签订了租赁1000平方米场地的合同。若出租方明知此授权限制，则该合同可能因超越授权范围而无效或效力待定。
三、其他注意事项
审查分公司资质和授权：
- 在与分公司签订租赁合同时，作为合同相对方，务必审查分公司是否具备营业执照以及总公司对其出具的授权委托书。明确总公司是否授权其对外签订合同，以及授权的额度和范围。这是确保合同有效性的关键步骤。
合同内容完整性：
- 合同的签订日期、生效日期、业务资质证明等关键信息也需明确无误。任何模糊不清或遗漏的信息都可能导致合同纠纷或无效。
谨慎对待表见代理：
- 虽然表见代理制度在一定程度上保护了善意相对方的利益，但作为合同相对方仍应谨慎对待。在签订合同时，应尽可能获取分公司的明确授权或总公司的确认，以避免因表见代理而产生的法律风险。
总结来说，分公司成立前签订的对外租赁合同的有效性取决于多个因素的综合考量。在实际操作中，合同相对方应严格审查分公司的资质和授权情况，确保合同的合法性和有效性。若您在此方面遇到任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。