关于物业费由房东还是租客承担的问题，核心结论在于：物业费的承担主体应根据租赁合同的具体约定以及房屋的实际使用情况来确定。 以下是对此问题的详细分析：

1. 合同约定优先

   • 明确约定：若租赁合同中已明确约定了物业费的承担方，无论是房东还是租客，均应按照合同约定执行。这是双方自愿达成的协议，具有法律约束力。例如，合同中明确写明“租赁期间的物业费由租客承担”，则租客有义务按时缴纳物业费。
   • 未明确约定或约定不明确：当租赁合同中未对物业费承担做出明确规定或约定不明确时，需进一步考虑其他因素，如房屋的实际使用状况等。

2. 实际使用状况的影响

   • 租客实际使用：在大多数情况下，如果房屋由租客实际使用并享受了物业服务（如保洁、安保、维修等），根据权利与义务相对等的原则，物业费通常由租客承担。这是因为租客作为房屋的实际使用人，直接受益于物业服务。
   • 房屋空置：若房屋处于空置状态且无人使用，此时物业费可能由房东承担。因为尽管没有实际使用人，但物业服务公司仍对该房屋所在区域提供了公共服务（如小区绿化、道路维护等）。然而，这一原则并非绝对，具体还需根据当地法律法规和交易习惯来判断。

3. 法律法规依据

   • 根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。虽然该条款未直接规定物业费的承担，但明确了租赁合同的基本性质。
   • 根据《物业管理条例》第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。这意味着，如果租客未按时交纳物业费，物业公司有权要求房东承担连带责任。
   • 根据《物业服务收费管理办法》第十五条，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。这进一步强调了业主与物业使用人之间的约定优先原则。

4. 房东和租客各自的责任

   • 房东的责任：作为物业的业主，房东有义务与物业服务企业签订物业服务合同，并按照合同约定交纳物业服务费用。如果租赁合同中未明确约定物业费由租客承担，或者租客未按时交纳物业费，房东可能需要承担连带交纳责任。
   • 租客的责任：作为房屋的实际使用人，如果租赁合同中明确约定了物业费由租客承担，或者根据交易习惯和行业惯例应由租客承担物业费，则租客有义务按时交纳物业费。如果租客未按时交纳物业费，可能构成违约行为，需要承担违约责任。

5. 纠纷解决途径

   • 如果因物业费承担问题产生纠纷，双方首先应友好协商，尝试达成一致意见。
   • 协商不成的，可以考虑通过调解、仲裁（若租赁合同中有仲裁条款）或诉讼等法律途径解决。在选择纠纷解决途径时，双方应充分考虑成本、效率以及自身权益的保护。

建议：在签订租赁合同时，双方应明确物业费的承担方式，并确保该约定符合相关法律法规的规定。如果合同内容不明确或存在争议，建议及时向我咨询以获取专业的法律意见和维护自己的合法权益。这样可以有效避免后续纠纷的发生，确保双方的权益得到有效保障。