关于房子物业费是由房东还是租客承担的问题，这并没有一个固定的答案，而是需要根据具体情况来确定。以下是对此问题的详细分析：

1. 合同约定优先：

   • 如果租赁合同中明确约定了物业费的承担方，那么无论是房东还是租客，都应按照合同约定来执行。这是双方自愿达成的协议，具有法律约束力。

2. 未明确约定时的处理：

   • 当租赁合同中未对物业费承担做出明确规定或约定不明确时，我们需要考虑房屋的实际使用状况。
   • 如果房屋由租客实际使用并享受了物业服务（如保洁、安保、维修等），根据权利与义务相对等的原则，物业费通常由租客承担。
   • 如果房屋处于空置状态且无人使用，此时物业费可能由房东承担，因为尽管没有实际使用人，但物业服务公司仍对该房屋所在区域提供了公共服务。然而，这一原则并非绝对，具体还需根据当地法律法规和交易习惯来判断。

3. 法律法规依据：

   • 根据相关法律法规，业主（即房东）是物业服务合同的主体，有义务交纳物业服务费用。
   • 但如果业主与物业使用人（如租客）在租赁合同中约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。这意味着，如果租客未按时交纳物业费，物业公司有权要求房东承担连带责任。

4. 纠纷解决途径：

   • 如果因物业费承担问题产生纠纷，双方首先应友好协商，尝试达成一致意见。
   • 协商不成的，可以考虑通过调解、仲裁（若租赁合同中有仲裁条款）或诉讼等法律途径解决。

综上所述，物业费的承担主体应根据租赁合同的具体约定以及房屋的实际使用情况来确定。在签订租赁合同时，双方应明确物业费的承担方式，并确保该约定符合相关法律法规的规定，以确保双方的权益得到有效保障。如果你在这方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。