关于物业费由业主还是租客承担的问题，结论前置如下：
详细分析如下：
一、合同约定优先
在租赁关系中，物业费的承担首先应遵循租赁合同的约定。如果合同中明确规定了物业费的承担方，那么双方应严格按照合同约定执行。这是基于合同法的自愿原则，即双方自愿达成的协议，具有法律约束力。
举例：假设租赁合同中明确约定“物业费由租客承担”，那么租客在租赁期间就应当按照约定向物业服务企业缴纳物业费。如果租客未按时缴纳，业主在承担连带责任后，可以向租客追偿。
二、无约定时的一般原则与实际操作
若租赁合同未对物业费的承担作出明确约定，根据《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的相关规定，原则上应由业主（房东）承担物业费。这是因为业主是物业的所有权人，与物业服务企业签订了物业服务合同，有义务按照合同约定交纳物业服务费用。
然而，在实际操作中，由于租客是物业的实际使用人，直接受益于物业服务（如保洁、安保、维修等），很多情况下会由租客承担物业费。这通常基于双方的协商或行业惯例。但需要注意的是，即使由租客承担物业费，业主仍然对物业费的缴纳负有连带责任。这意味着，如果租客未能按时足额缴纳物业费，物业公司有权要求业主支付。
举例：假设一套房屋出租给租客，但租赁合同中未明确物业费的承担方。在实际操作中，如果租客和业主协商一致由租客承担物业费，并且这一约定得到了物业公司的认可或知晓，那么租客就应当按照约定缴纳物业费。但如果租客未按时缴纳，物业公司仍然有权要求业主支付。
三、特殊情况下的处理
房屋空置：若房屋处于空置状态且无人使用，此时物业费可能由业主承担。因为尽管没有实际使用人，但物业服务公司仍对该房屋所在区域提供了公共服务（如小区绿化、道路维护等）。然而，这一原则并非绝对，具体还需根据当地法律法规和交易习惯来判断。
租客拖欠物业费：如果房屋已出租且租客长期拖欠物业费，物业公司有权要求房东承担连带交纳责任。此时，房东在承担责任后可以向租客追偿。为了避免这种情况的发生，建议业主在签订租赁合同时明确物业费的承担方式，并要求租客提供一定的担保或押金。
四、法律建议
明确约定：在签订租赁合同时，业主和租客应当明确物业费的支付责任，包括支付金额、支付方式、支付时间等，以避免后期产生纠纷。
书面证据：虽然口头约定也可能具有法律效力，但从证据角度考虑，书面约定更为可靠。因此，建议在租赁合同中明确写入物业费的支付条款。
了解法律法规：业主和租客都应当了解相关的法律法规，特别是《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》中关于物业费承担的规定，以保障自己的合法权益。
及时沟通：如果因物业费承担问题产生纠纷，双方首先应友好协商，尝试达成一致意见。协商不成的，可以考虑通过调解、仲裁或诉讼等法律途径解决。
综上所述，物业费的承担主体应根据租赁合同的具体约定以及房屋的实际使用情况来确定。在签订租赁合同时，双方应明确物业费的承担方式，并确保该约定符合相关法律法规的规定。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。