结论前置：在业主和租户未约定物业费由谁承担的情况下，物业费的支付责任需综合考虑法律规定、租赁物的性质和用途、实际受益情况等因素来确定。一般情况下，物业费由业主承担，但双方亦可通过协商或根据实际情况调整承担方式。
一、法律规定与原则
法定缴纳主体：
- 根据《物业管理条例》第四十一条，业主是物业费的法定缴纳主体。这意味着，在租赁合同未作特别约定时，物业费原则上应由业主承担。
合同约定优先：
- 根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条，若合同无明确约定，应依据法律法规或交易习惯确定责任归属。在租赁关系中，物业费通常属于房屋使用成本的一部分，但具体承担方需以合同约定为准。
实际受益者原则：
- 若租户直接享受物业服务（如安保、保洁等），且当地司法实践支持“谁受益谁付费”，则可能要求租户承担部分费用。但这一原则需结合具体证据和判例，并非绝对适用。
二、租赁物的性质与用途分析
居住用房租赁：
- 一般情况：居住用房租赁中，若无特别约定，通常由业主承担物业费。因为业主作为物业所有权人，有义务支付物业费以维持物业正常运转。
- 特殊情况：若租户对房屋有特殊使用要求导致物业费用增加，如增加保洁次数等，增加的这部分费用可能由租户承担。但需在合同中明确约定或双方协商一致。
商业用房租赁：
- 通常情况：商业用房租赁中，由于租户的经营活动对物业影响较大且从中获得更多利益，因此在无约定情况下，租户可能需要承担物业费。但同样需以合同约定或双方协商为准。
- 特殊情形：若商铺所在的商业综合体中，物业服务合同包含针对业主专有部分的特殊服务且与租户经营活动无关，则这部分物业费可能由业主承担。
三、实际受益与协商
实际受益：
- 从公平合理的角度出发，如果租户在租赁期间实际享受了物业服务（如安保、清洁、绿化等），根据“谁受益谁付费”的原则，租户可能需要承担一部分或全部物业费。但这通常需要在租赁合同中明确约定，否则难以直接适用。
协商解决：
- 业主和租户可以通过友好协商，根据实际情况确定物业费的承担方，并签订补充协议明确双方的权利义务。这是避免后续纠纷的有效方法。例如，双方可以约定物业费按面积、人数或固定金额分摊。
四、争议解决途径
诉讼途径：
- 若双方无法就物业费承担问题达成一致，可以通过诉讼途径解决。在诉讼过程中，法院将根据租赁物的使用情况、双方的约定、交易习惯以及实际受益情况等因素进行综合判断，并作出裁决。
证据准备：
- 在诉讼过程中，双方应提供相关证据，如物业服务合同、租金支付情况、物业使用情况等，以支持各自的主张。例如，业主可以提供物业服务合同和缴费通知单作为证据；租户可以提供租赁合同和实际使用物业的证据。
五、实操建议
签约前明确条款：
- 在签订租赁合同时，业主和租户应就物业费的承担问题作出清晰、明确的书面约定。这可以避免后续因物业费承担问题产生纠纷。
保留沟通记录：
- 对口头约定进行录音或微信确认，作为辅助证据。这可以在发生纠纷时提供有力的支持。
及时咨询与处理：
- 若遇到物业费承担问题无法解决的情况，建议及时向我咨询。我可以根据具体情况提供专业的法律意见和解决方案。
总结与建议：当业主和租户未约定物业费由谁承担时，应综合考虑法律规定、租赁物的性质和用途、实际受益情况以及双方的协商结果来确定物业费的承担方式。为避免后续纠纷，建议在签订租赁合同时就物业费的支付问题进行明确约定。若遇到问题无法解决，请及时向我咨询以获取专业的法律帮助。