关于孙儿的房子由奶奶签署独家委托并协商处理的文书撰写问题，核心在于明确委托权限、期限、双方权利义务及违约责任，同时需确保奶奶具备合法代理权（如孙儿授权或法定代理情形）。以下是具体分析及文书要点：

一、核心前提与法律关系

1. 代理权来源：奶奶需有合法代理权才能签署委托协议，常见情形包括：

   • 孙儿为未成年人/无民事行为能力人，奶奶作为法定监护人；
   • 孙儿出具书面授权委托书，明确授权奶奶代为处理房产事宜；
   • 孙儿已故，奶奶作为法定继承人之一（需其他继承人同意）。

2. 房产性质：需确认房产是否为孙儿个人所有，或存在共有权人（如父母、配偶）。若为共有，需其他共有人书面同意。

二、独家委托协议核心条款（附模板要点）

1. 委托事项

• 明确房产地址、产权证号；
• 具体委托内容（如出售、出租、管理、代收租金等）；
• 是否允许转委托（建议明确禁止或限制条件）。

2. 委托期限

• 建议设定合理期限（如6个月至1年），避免期限过长导致孙儿利益受损；
• 约定自动续期条件或提前终止条款（如孙儿书面通知解除）。

3. 双方权利义务

• 奶奶义务：
  • 勤勉尽责处理委托事务；
  • 定期向孙儿报告进展；
  • 不得擅自处分房产（如抵押、转让）。
• 孙儿义务：
  • 提供必要文件（如房产证、身份证复印件）；
  • 支付合理费用（如中介费、税费）。

4. 违约责任

• 奶奶越权处理房产的赔偿责任；
• 孙儿单方解除委托的补偿条款（如已发生合理费用）。

5. 争议解决

• 约定管辖法院（如房产所在地法院）；
• 可选择仲裁条款（需明确仲裁机构）。

三、文书示例（简化版）

《房产独家委托协议》
甲方（委托人）：孙儿姓名（身份证号）
乙方（受托人）：奶奶姓名（身份证号）

第一条 委托事项
甲方委托乙方独家处理位于XX市XX区XX路XX号房产（产权证号：XXX）的出售事宜，包括但不限于签订买卖合同、收取定金等。

第二条 委托期限
自XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日。期满前30日，双方可协商续期。

第三条 乙方义务

1. 未经甲方书面同意，不得将委托事项转委托他人；
   
2. 每月5日前向甲方报告进展；
   
3. 不得以低于XX万元的价格出售房产。
   

第四条 违约责任
若乙方擅自处分房产，需赔偿甲方房产市场价与实际处分价的差额。

第五条 其他
本协议一式两份，双方签字后生效。

甲方（签字/指纹）：　　　　　乙方（签字/指纹）：
日期：　　　　　　　　　　　日期：

四、注意事项

1. 公证增强效力：建议对授权委托书或委托协议进行公证，尤其是涉及重大财产处置时；
2. 共有人同意：若房产为共有，需其他共有人签署《同意书》；
3. 定期监督：孙儿可通过要求奶奶提供进展报告、保留沟通记录等方式监督代理行为。

如需进一步细化条款或调整内容，可直接向我咨询具体场景（如房产是否涉及贷款、共有权人情况等）。