外婆给外孙买房时，为明确产权归属、避免后续纠纷，建议签订一份书面赠与协议，并办理房产过户手续。 以下是具体分析和建议：

1. 协议核心内容

   • 明确赠与主体与对象：协议中需清晰写明赠与人（外婆）与受赠人（外孙）的姓名、身份证号等基本信息。
     
   • 赠与标的：详细描述房产信息，包括地址、面积、产权证号等，确保指向唯一房产。
     
   • 赠与条件（如有）：例如是否要求外孙履行赡养义务、是否允许房产出售或抵押等。若无附加条件，需明确“无条件赠与”。
     
   • 产权过户时间：约定办理房产过户的具体时间或条件（如外孙成年后、某事件发生后等）。
     
   • 违约责任：若一方未履行协议（如外婆拒绝过户、外孙未履行条件），需约定赔偿方式或解除协议的条件。
     

2. 法律形式要求

   • 书面协议：根据《民法典》第657条，赠与合同需采用书面形式，尤其是涉及不动产时，口头约定无效。
     
   • 公证（可选）：若房产价值较高或家庭关系复杂，可对协议进行公证，增强法律效力。公证费用按房产价值比例收取，具体可咨询当地公证处。
     
   • 过户登记：根据《民法典》第209条，房产所有权以登记为准。即使签订协议，未过户前外婆仍可撤销赠与（除公证或具有公益性质的赠与外）。因此，过户是完成赠与的关键步骤。
     

3. 特殊情形处理

   • 外孙未成年：若外孙未满18周岁，外婆可直接将房产登记在外孙名下，由其法定监护人（父母）代为管理。但需注意：监护人不得损害外孙利益，否则外婆可要求撤销监护资格。
     
   • 涉及婚姻财产：若外孙已婚，外婆可明确赠与仅针对外孙个人（不作为夫妻共同财产），需在协议中写明“本赠与仅赠与外孙个人，与其配偶无关”。
     
   • 税费问题：直系亲属间赠与房产，需缴纳3%契税（部分地区可能优惠），但免征增值税、个人所得税。具体税费以当地政策为准。
     

4. 协议模板参考
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   赠与协议
   赠与人（甲方）：外婆姓名，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX
   受赠人（乙方）：外孙姓名，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX

一、甲方自愿将位于XX市XX区XX路XX号房产（产权证号：XXXX）无偿赠与乙方。

二、乙方同意接受赠与，并承诺（如有条件，例如：赡养甲方、不得擅自出售等）。

三、双方约定于XXXX年XX月XX日前办理房产过户手续。

四、若一方违约，需向对方支付违约金XX万元。

甲方（签字/捺印）：　　　　　乙方（签字/捺印）：
日期：XXXX年XX月XX日
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建议：协议签订前，可携带房产证、身份证等材料，咨询当地不动产登记中心或我，确保协议内容符合实际需求。若有其他疑问，欢迎继续向我提问。