结论：非本村人卖房给外村人，白纸黑字签的买卖协议是否有效，需根据具体情况判断，主要涉及房屋性质、是否经过审批以及合同内容是否合法等因素。以下从不同角度进行分析：
一、房屋性质对合同效力的影响
宅基地上的房屋：
- 法律规定：根据《土地管理法》及相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，非本村集体经济组织成员无权取得宅基地使用权。
- 合同效力：若房屋建在宅基地上，非本村人（即非宅基地使用权人）将房屋卖给外村人，由于外村人无法取得宅基地使用权，该买卖协议可能因违反法律强制性规定而被认定为无效。
非宅基地上的房屋（如商品房、自建房但土地性质为国有等）：
- 法律规定：对于非宅基地上的房屋，其买卖不受宅基地使用权限制，只要房屋产权清晰，买卖双方具备相应的民事行为能力，且合同内容合法，即可认定合同有效。
- 合同效力：在此情况下，非本村人卖房给外村人，只要合同内容合法，双方意思表示真实，该买卖协议通常是有效的。
二、审批程序对合同效力的影响
- 法律规定：即使房屋可以合法买卖，若涉及土地使用权变更等，可能需要经过相关部门的审批。
- 合同效力：若买卖协议签订后，未按照法律规定办理相关审批手续，虽然不影响合同本身的成立，但可能影响合同的履行（如无法办理过户手续）。然而，这并不直接导致合同无效，除非法律另有规定。
三、合同内容合法性对合同效力的影响
- 法律规定：合同内容必须合法，不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背公序良俗。
- 合同效力：若买卖协议中存在违法条款（如约定逃避税费、非法转让土地使用权等），则这些条款无效，但不影响合同其他部分的效力。若整个合同内容均违法，则合同整体无效。
四、特殊情况下的合同效力
- 善意取得：若外村人购买房屋时并不知道卖方非本村人且无权处分房屋，且支付了合理对价并已实际占有房屋，可能构成善意取得，从而保护其合法权益。但这一情形需严格符合法律规定的善意取得条件。
- 合同效力补正：在某些情况下，即使合同签订时存在瑕疵（如未经过审批），若事后能够补办相关手续或获得相关部门的追认，合同效力可能得到补正。
建议：
- 在签订房屋买卖协议前，务必了解房屋的性质（是否为宅基地上的房屋）以及土地使用权情况。
- 确保买卖双方具备相应的民事行为能力，且合同内容合法、明确、无歧义。
- 若涉及土地使用权变更等，务必按照法律规定办理相关审批手续。
- 如有疑问或担忧，建议咨询专业律师以获取更具体的法律意见。
后续行动：若您面临此类房屋买卖问题，或有其他相关法律问题，可直接向我咨询，我将根据您的具体情况提供详细的法律分析和建议。