农村房屋卖给别村农民且已签订协议10年，协议是否有效需分情况讨论：

1. 若房屋买卖行为符合法律规定，协议有效
   根据《土地管理法》及相关政策，农村房屋买卖需满足两个核心条件：
   

• 受让方资格：买方需为本集体经济组织成员（即同村村民）。若买方是别村农民，原则上不具备购房资格，但若其已通过合法途径（如户籍迁入、集体经济组织同意等）取得卖方所在村的集体经济组织成员身份，则协议可能有效。
  
• 房屋及宅基地使用权合法性：卖方需对房屋拥有完全产权，且宅基地使用权未超出规定面积、未违反“一户一宅”原则。若房屋或宅基地存在权属争议、未依法审批等情形，协议可能因标的违法而无效。
  若10年前买卖时已满足上述条件，协议自签订时生效，且因已履行多年，法院通常不会主动否定其效力。

1. 若房屋买卖行为违反法律规定，协议可能无效
   

• 买方身份不合法：若买方始终未取得卖方所在村集体经济组织成员身份，则买卖行为违反《土地管理法》中“宅基地使用权不得向本集体经济组织成员以外的人转让”的强制性规定，协议自始无效。
  
• 程序违法：若买卖未履行审批手续（如未报经乡镇政府审核、县级政府批准），或未签订书面合同、未办理宅基地使用权变更登记，可能因程序瑕疵被认定无效。
  但需注意：若协议无效，买方可能需返还房屋，卖方需退还购房款；若买方对房屋进行了翻建、扩建，可能根据过错程度分担损失。

1. 特殊情形：协议效力可能被部分认可
   

• 历史遗留问题：若买卖发生在1999年《土地管理法》修订前，或当地对跨村买卖有特殊政策（如试点地区允许集体经济组织内部流转），协议可能被认定有效。
  
• 长期占有使用：若买方已实际占有房屋10年，且卖方未提出异议，法院可能基于“诚实信用原则”和“稳定社会秩序”考虑，不轻易否定协议效力，但需结合具体证据判断。

建议：

• 核实买方户籍是否已迁入卖方所在村，或是否取得集体经济组织成员资格；
  
• 检查房屋及宅基地的权属证书、审批文件是否齐全；
  
• 若协议可能无效，建议双方协商补办手续（如过户、补签协议）或通过法律途径明确权责。
  

如有进一步疑问，可直接向我咨询，我会结合具体证据为您详细分析。