农村房子买卖协议的效力需分情况讨论，主要取决于房屋性质、买卖双方身份及是否履行法定程序，具体分析如下：

1. 若房屋为合法宅基地上自建房，且买卖双方均为本集体经济组织成员
   根据《土地管理法》第六十二条及《民法典》第一百四十三条，此类协议原则有效。但需满足：

   • 卖方需拥有合法宅基地使用权及房屋所有权（需取得宅基地使用证及房屋产权证明）；
     
   • 买卖双方需为同一集体经济组织成员（如村民之间交易）；
     
   • 需履行法定审批程序（如经村委会书面同意）；
     
   • 不得违反“一户一宅”原则（即买方需符合申请宅基地的条件）。
     例外情形：若协议签订后未办理宅基地使用权变更登记，可能影响物权变动效力，但不影响合同本身效力。

2. 若房屋为合法宅基地上自建房，但买方为非本集体经济组织成员（如城镇居民）
   根据《土地管理法》第六十二条及国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，此类协议通常无效。原因在于：

   • 宅基地使用权具有身份属性，仅限本集体经济组织成员享有；
     
   • 禁止城镇居民购买农村宅基地及房屋，否则可能面临合同无效、房屋被收回等风险。
     例外情形：若买方通过继承方式取得房屋所有权（需符合《民法典》继承编规定），可暂时保留房屋，但不得翻建、改建，待房屋灭失后宅基地由集体收回。

3. 若房屋为小产权房（未取得合法建设审批手续）
   根据《民法典》第一百五十三条，此类协议因违反法律强制性规定（如未取得建设工程规划许可证）而无效。即使双方签订协议，买方也无法取得合法物权，且可能面临：

   • 房屋被认定为违法建筑并强制拆除；
     
   • 卖方反悔要求返还房屋，买方仅能主张返还购房款（需举证实际支付金额）；
     
   • 若因卖方过错导致合同无效，买方可主张赔偿信赖利益损失（如装修费用、房屋增值部分等）。

实务建议：

• 签订协议前，务必核实房屋权属证明（如宅基地使用证、建设工程规划许可证）及买卖双方身份；
  
• 若涉及跨集体经济组织交易，建议通过“以租代售”“长期租赁”等变通方式规避风险（但需注意租赁期限不得超过20年）；
  
• 协议中应明确约定违约责任（如卖方反悔需支付高额违约金）及争议解决方式（如仲裁或诉讼）；
  
• 交易完成后，及时办理宅基地使用权变更登记（若允许）及房屋产权过户手续。
  

若您需进一步分析具体协议条款或交易背景，可直接向我咨询。