同村村民之间的房屋买卖协议在一般情况下是有效的，但这也受到一定条件和法律规定的约束。以下是对这一问题的详细解答：

一、协议有效的基本条件

1. 宅基地使用权转让的合法性：

   • 农村房屋是建在宅基地上的，而宅基地属于村集体所有，村民仅享有使用权。
   • 同村村民之间进行房屋买卖，实质上是对宅基地使用权的转让。
   • 这种转让在符合相关法律规定和村集体同意的前提下，是合法的。

2. 符合“一户一宅”原则：

   • 买家需要符合“一户一宅”的原则，即一户只能拥有一处宅基地。
   • 如果买家已经拥有一处宅基地，那么再次购买将不符合这一原则，协议可能无效。

3. 村集体同意：

   • 房屋买卖协议需要经过村集体的同意或认可。
   • 未经村集体同意的买卖行为，可能会被视为无效。

二、协议形式与内容的注意事项

• 书面形式：

  • 房屋买卖协议最好采用书面形式，明确房屋的具体位置、价格、付款方式以及违约责任等条款。
  • 书面形式有助于防止日后出现纠纷，并提供明确的法律依据。

• 明确条款：

  • 协议中应明确房屋的具体位置信息，如村子的哪条街道、门牌号等。
  • 价格、付款方式和违约责任等也应详细列明，以确保双方权益。

三、特殊情况下的协议效力

• 买受人条件：

  • 如果买受人符合申请宅基地的条件，那么协议效力更容易得到认可。
  • 反之，如果买受人不符合条件，可能致使协议存在瑕疵或无效。

• 地方政策与司法实践：

  • 各地的具体政策和司法实践存在差异。
  • 在某些地区，可能存在对宅基地流转的特殊规定或限制政策。
  • 因此，在签订协议前，建议咨询当地相关部门或专业律师，以了解具体的法律规定和政策要求。

四、实例分析

以小许和小胡的案例为例：

• 小许有一套闲置房屋欲出售，小胡符合“一户一宅”条件并有意购买。
• 双方未签订书面合同，仅口头约定了价格和付款方式。
• 小许将房屋交付给小胡后，村集体以未办理相关手续为由不认可此次买卖。
• 在这种情况下，由于未办理村集体认可手续且未采用书面形式明确条款，协议效力存在不确定性。

综上所述，同村村民之间的房屋买卖协议在符合一定条件和法律规定的前提下是有效的。在签订协议前，建议双方充分了解相关法律规定和政策要求，并咨询专业律师以确保协议的合法性和有效性。