针对国有划拨土地出租且含部分无证土地的情况，租赁合同需重点围绕土地性质、合规性、风险分配及争议解决进行约定，核心条款设计需兼顾法律风险防控与合同可操作性。具体可从以下角度展开约定：
一、土地性质与权属的明确披露
划拨土地的合规使用
合同中需明确标注土地性质为“国有划拨土地”，并引用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44-45条，约定承租方仅可将土地用于划拨决定书或土地证载明的用途（如公益、公共设施等），禁止擅自改变用途或转租，否则出租方有权解除合同并追究违约责任。
示例条款：
“出租方保证土地性质为国有划拨土地，用途为【具体用途】，承租方承诺严格按此用途使用土地，未经出租方书面同意及国土部门审批，不得擅自改变用途或转租。”
无证土地部分的风险提示
针对无证土地，需在合同中单独列明其面积、位置及无证原因（如历史遗留、未完成确权等），并明确约定“无证土地部分存在被认定为违法用地、被强制收回或无法办理权属登记的风险，承租方自行承担由此产生的全部后果”。
示例条款：
“租赁土地中【XX平方米】部分暂未取得土地权属证书，出租方已如实告知承租方该部分土地的现状及潜在风险，承租方确认已知悉并自愿承担相关风险，不得以无证为由主张合同无效或要求赔偿。”
二、租赁期限与审批程序的衔接
划拨土地租赁的期限限制
根据《民法典》第705条，租赁期限不得超过20年，但需注意：若划拨土地需经国土部门审批（如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条要求的“报有批准权的人民政府审批”），合同中应约定“租赁期限以国土部门批准的期限为准”，并明确审批未通过时的处理方式（如解除合同或顺延期限）。
示例条款：
“本合同租赁期限为【XX年】，自国土部门批准之日起计算。若因政策原因未获批准，双方协商解决；协商不成，出租方退还承租方已支付但未使用期间的租金，合同终止。”
无证土地部分的期限约定
针对无证土地，建议约定“租赁期限不超过出租方合法使用土地的剩余期限”，并明确若无证土地被政府收回或要求补办手续，承租方需无条件配合，且出租方不承担补偿责任。
示例条款：
“无证土地部分若因政府规划、收回等原因导致无法继续使用，承租方应在收到通知后【XX日】内腾退，出租方退还剩余租金，双方互不追究违约责任。”
三、租金支付与风险分配
租金差异化约定
可针对有证土地与无证土地分别约定租金标准（如无证土地租金低于有证部分），并在合同中明确“租金已包含无证土地的潜在风险溢价”，避免承租方事后以无证为由主张租金调整。
示例条款：
“有证土地租金为【XX元/平方米/年】，无证土地租金为【XX元/平方米/年】，承租方确认该租金标准已充分考虑无证土地的风险，不得以无证为由要求降低租金。”
政府收费的承担
若划拨土地需缴纳土地收益金（如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条要求的“向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金”），合同中应明确约定“土地收益金由出租方承担，但因承租方改变用途导致的额外费用由承租方承担”。
示例条款：
“租赁期间，因划拨土地性质产生的土地收益金由出租方承担；若因承租方擅自改变用途导致政府要求补交出让金或其他费用，由承租方全额承担。”
四、违约责任与争议解决
承租方违约的加重责任
针对承租方可能擅自改变用途、转租或违法使用无证土地的行为，需约定高额违约金（如租金的200%）及解除合同权，并明确“违约金不足以弥补损失的，出租方有权追偿”。
示例条款：
“若承租方擅自改变土地用途或转租，出租方有权立即解除合同，承租方需支付租金总额200%的违约金，并赔偿出租方因此遭受的全部损失（包括但不限于政府罚款、土地收回补偿等）。”
争议解决的管辖约定
建议约定“因本合同产生的争议由土地所在地人民法院管辖”，以降低诉讼成本；若涉及涉外因素，可约定仲裁条款（如“提交中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁”）。
示例条款：
“双方因本合同发生争议，应协商解决；协商不成，任何一方均有权向租赁土地所在地人民法院提起诉讼。”
五、合规性补充条款
政府审批的配合义务
约定承租方需配合出租方办理划拨土地租赁的审批手续（如提供材料、签署文件等），若因承租方原因导致审批未通过，承租方需承担出租方的实际损失（如前期费用）。
示例条款：
“承租方应在收到出租方通知后【XX日】内提供办理租赁审批所需的全部材料，并配合签署相关文件。若因承租方原因导致审批未通过，承租方需赔偿出租方因此产生的全部费用（包括但不限于律师费、差旅费等）。”
合同无效的特别约定
针对无证土地部分，可约定“若合同因无证土地被认定无效，不影响有证土地部分的效力”，并明确无效后的处理方式（如返还土地、折价补偿等）。
示例条款：
“若本合同因无证土地部分被认定无效，双方同意仅就该部分终止履行，有证土地部分继续有效；承租方需在【XX日】内腾退无证土地，出租方退还剩余租金，双方互不追究其他责任。”
总结：国有划拨土地含无证部分的租赁合同，需通过明确土地性质、限制用途、差异化租金、加重违约责任及合规性条款，平衡双方权利义务，降低法律风险。若涉及具体操作（如审批流程、租金计算），可进一步补充细节或咨询专业律师完善条款。