结论前置：签了房屋担保协议但未做担保抵押，该担保协议仍然有效，但抵押权的设立和对抗效力会受到影响。以下是对此问题的详细分析：

一、担保协议的效力

1. 合同成立与生效：

   • 担保协议是担保权人与担保人之间为保障债权的实现而订立的协议。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此，只要担保协议符合法律规定的成立要件（如双方具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益等），且不存在无效或可撤销的情形，该协议即具有法律效力。

2. 未做担保抵押不影响协议效力：

   • 担保抵押的登记是抵押权设立的公示方式，旨在保护交易安全和第三人的利益。然而，未进行担保抵押登记并不直接导致担保协议无效。担保协议的效力独立于抵押权的设立，即使未进行抵押登记，担保协议仍然对双方当事人具有约束力。

二、抵押权的设立与对抗效力

1. 不动产抵押权的设立：

   • 对于不动产抵押权，根据《中华人民共和国民法典》的规定，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，如果未办理抵押登记，不动产抵押权并未设立，债权人不能就该不动产优先受偿。这意味着，尽管担保协议有效，但债权人无法直接通过行使抵押权来保障其债权。

2. 动产抵押权的设立：

   • 对于动产抵押权，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。这意味着，虽然动产抵押权在合同生效时即已设立，但如果未办理抵押登记，当债务人将抵押财产转让给善意第三人时，债权人可能无法主张抵押权，从而面临债权实现的风险。

三、实际影响与风险

1. 债权保障程度降低：

   • 未办理担保抵押登记的抵押权，其保障程度相对较低。在债务人不履行债务时，债权人可能无法通过行使抵押权来优先受偿，从而增加了债权实现的风险。

2. 潜在的法律纠纷：

   • 如果未办理担保抵押登记导致抵押权未能有效设立或对抗第三人，可能会引发潜在的法律纠纷。例如，当债务人将抵押财产转让给善意第三人时，债权人可能与第三人产生争议，需要耗费时间和精力去解决。

四、建议与措施

1. 尽快办理抵押登记：

   • 为了确保抵押权的有效设立和对抗效力，建议债权人在签订担保协议后尽快办理抵押登记手续。这样可以更好地保障债权的实现，减少潜在的法律风险。

2. 完善担保协议条款：

   • 在签订担保协议时，应明确约定抵押物的信息、抵押权的设立条件、抵押权的行使方式等关键条款。同时，可以约定如果因未办理抵押登记导致抵押权未能有效设立或对抗第三人的，担保人应承担相应的违约责任或赔偿责任。

3. 寻求法律帮助：

   • 如果在签订担保协议或办理抵押登记过程中遇到任何问题或纠纷，建议及时咨询专业律师以获取准确的法律意见和帮助。

举例说明：假设甲向乙借款，并签订了房屋担保协议，约定甲将其名下的一套房屋作为抵押物。然而，双方并未办理抵押登记手续。后来，甲未能按时还款，乙希望行使抵押权来保障其债权。但由于未办理抵押登记，乙无法直接就该房屋优先受偿。此时，乙可以依据担保协议向甲主张违约责任或要求甲提供其他担保方式来保障其债权。如果双方无法协商解决，乙可以通过法律途径来维护自己的权益。

总结：签了房屋担保协议但未做担保抵押，该协议仍然有效，但抵押权的设立和对抗效力会受到影响。为了确保债权的实现和减少潜在的法律风险，建议尽快办理抵押登记手续并完善担保协议条款。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。