结论：批贷函下来后卖家不卖了，买家能否要求退款取决于双方签订的房屋买卖合同中的具体约定以及相关法律法规的规定。以下从不同角度进行分析：
一、合同约定角度
合同中有明确约定：
- 如果房屋买卖合同中明确约定了，在批贷函下来后卖家不得反悔或解除合同，否则需承担违约责任（包括但不限于退还买家已支付款项、支付违约金等），那么买家有权依据合同约定要求卖家退款并承担违约责任。
合同中无明确约定：
- 如果合同中没有明确约定批贷函下来后卖家的义务或违约责任，那么买家需要依据相关法律法规来主张自己的权益。
二、法律法规角度
《民法典》相关规定：
- 根据《民法典》中关于合同违约的规定，如果卖家在批贷函下来后无正当理由拒绝履行合同，构成违约，买家有权要求卖家承担违约责任，包括退还已支付款项、赔偿损失等。
- 具体来说，买家可以要求卖家继续履行合同（如果合同仍有可能履行且买家希望继续购买），或者要求卖家解除合同并退还已支付款项及赔偿因此造成的损失。
实际操作中的考虑：
- 在实际操作中，买家需要收集并保存好相关证据，如房屋买卖合同、批贷函、与卖家的沟通记录等，以证明卖家存在违约行为。
- 买家可以通过与卖家协商、向房地产管理部门投诉或向法院提起诉讼等方式来维护自己的权益。
三、特殊情况考虑
卖家存在合理理由：
- 如果卖家拒绝出售房屋存在合理理由（如房屋存在重大质量问题、卖家因不可抗力无法履行合同等），且能够提供相应证据证明，那么卖家可能不构成违约，买家要求退款的主张可能得不到支持。但这种情况较为少见，且需要卖家提供充分证据。
买家已支付款项的性质：
- 如果买家已支付的款项是定金，且合同中有明确约定定金的处理方式（如定金罚则），那么买家在要求退款时可能需要考虑定金的处理问题。根据定金罚则，如果卖家违约，买家有权要求卖家双倍返还定金；如果买家违约，则定金可能不予退还。
建议：
- 买家应首先仔细审查房屋买卖合同中的相关条款，了解自己的权利和义务。
- 如果卖家拒绝出售房屋且无正当理由，买家应及时收集证据并考虑通过法律途径维护自己的权益。
- 在处理此类纠纷时，买家可以寻求专业律师的帮助，以确保自己的权益得到充分保障。
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