结论前置：

1. 租赁合同期限超过20年的，仅超过20年的部分无效，20年以内的租赁期限仍然有效。
2. 租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但续订的租赁期限不得超过20年。

详细解释与分析

一、法律规定与合同效力

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”这一规定明确了租赁合同的期限限制，旨在维护租赁关系的稳定性和可预期性，减少长期租赁带来的不确定性和市场风险。

1. 20年内部分有效：在房屋租赁合同中，如果约定的租赁期限在20年以内（包括20年），则该部分合同条款具有法律效力。双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务，如承租人应按时支付租金，出租人应保证租赁物的正常使用等。

2. 超过20年部分无效：对于合同中约定的超过20年的租赁期限，由于违反了法律的强制性规定，因此这部分约定不具有法律效力。即使合同中明确写明了超过20年的租赁期限，该部分也不会受到法律的保护。例如，若一份租赁合同约定了25年的租赁期，那么前20年的租赁关系受法律保护，双方需按合同约定履行义务；而超出的5年部分则不具有法律效力，不受法律保护。

二、租赁期限届满后的处理

当20年的租赁期限届满后，如果承租人继续使用租赁物，而出租人没有提出异议，那么原租赁合同将继续有效，但此时的租赁关系转变为不定期租赁。在不定期租赁中，双方当事人均可以随时解除租赁合同，但需提前通知对方并给予合理的准备时间。

此外，租赁期间届满后，当事人也可以协商续订租赁合同。但需要注意的是，续订的租赁期限自续订之日起不得超过20年。这是为了确保租赁关系的稳定性和合法性，避免再次出现超过法定租赁期限的情况。

三、实际操作中的建议

1. 合理确定租赁期限：在签订租赁合同时，双方应严格遵守法律规定，合理确定租赁期限，以避免不必要的法律风险和纠纷。建议租赁期限设定在20年以内，以确保合同的合法性和有效性。

2. 续订合同的注意事项：如果租赁期限届满后双方希望继续维持租赁关系，应重新协商并签订新的租赁合同。在续订合同时，务必确保新的租赁期限从续订之日起不超过20年。

3. 及时咨询与调整：对于已签订的超过二十年期限的租赁合同，双方应认识到超出部分的无效性，并据此调整各自的权利和义务。如果因此产生争议或纠纷，建议及时向我咨询，以便得到专业的法律建议和帮助。

总结

租赁合同的期限管理对于维护双方权益和市场秩序至关重要。在签订和续订租赁合同时，务必确保遵守《民法典》关于租赁期限的相关规定，以保障合同的合法性和有效性。如果对于租赁合同的期限设定、续订或纠纷处理等方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。