针对买家高评高贷已经过户且不退的情况，可按以下思路处理：

1. 明确高评高贷的法律性质及风险

   • 高评高贷通常指买家通过虚高房屋评估价，获取超出实际交易价格的银行贷款，本质属于贷款欺诈行为。若涉及伪造材料或与银行工作人员串通，可能构成刑事犯罪（如骗取贷款罪）。
   • 从民事角度，高评高贷行为因违反《民法典》第148条（欺诈）或第154条（恶意串通损害他人权益），可能导致合同无效或可撤销。但需注意，若卖家明知并配合高评高贷，可能被认定为共同违法，需承担连带责任。

2. 分析买家“不退”的具体诉求

   • 若买家拒绝支付差价：卖家可依据《民法典》第577条（违约责任）要求买家履行付款义务，或通过诉讼解除合同并要求赔偿损失。但需注意，若卖家自身存在过错（如主动配合高评高贷），可能被法院认定双方均有过错，从而减轻买家责任。
   • 若买家拒绝返还房屋：若合同因高评高贷被认定无效或撤销，卖家可依据《民法典》第157条要求买家返还房屋，并赔偿因此造成的损失（如房屋占用费、交易成本等）。若买家已将房屋再次转让，卖家可追索第三人或要求买家承担违约责任。

3. 具体处理步骤

   • 收集证据：包括交易合同、付款记录、沟通记录（如微信、邮件）、高评高贷的证明材料（如评估报告、贷款合同等）。
   • 协商解决：尝试与买家沟通，明确其拒绝退款或返还房屋的原因，并协商解决方案（如分期付款、调整交易价格等）。
   • 发送律师函：若协商无果，可委托律师向买家发送正式函件，明确法律后果，督促其履行义务。
   • 提起诉讼：若买家仍拒绝配合，可向法院提起民事诉讼，要求确认合同无效/撤销、返还房屋/支付差价、赔偿损失等。若涉及刑事犯罪，可向公安机关报案。

4. 风险提示

   • 卖家需确保自身行为合法合规，避免因配合高评高贷被追究法律责任。
   • 若房屋已过户，卖家需尽快采取法律措施，防止买家进一步处置房屋（如抵押、再次转让），导致执行困难。
   • 诉讼周期可能较长，卖家需做好心理准备，并考虑是否申请财产保全以保障权益。

建议：高评高贷行为风险极高，卖家应谨慎对待。若已陷入此类纠纷，建议立即咨询专业律师，制定具体应对方案。