承租人不得以优先购买权主张第三人的租赁合同无效，但可依法追究出租人的赔偿责任。以下从多个角度为您详细分析：
一、合同效力与优先购买权的关系
合同相对性原理：房屋买卖合同的效力仅约束买卖双方，即出租人和第三人。承租人并非该合同的当事人，因此无权直接否定其效力。这是基于合同相对性的基本原则，即合同只对签订合同的双方具有法律约束力。
优先购买权的性质：优先购买权属于债权性质的权利，它赋予承租人在同等条件下优先购买租赁房屋的权利，但并不能对抗第三人的物权取得。例如，如果第三人已经合法购买了房屋并办理了过户登记，那么他就取得了房屋的所有权，承租人不能以优先购买权受损为由主张房屋买卖合同无效。
维护交易安全：若允许承租人随意以优先购买权受损为由认定房屋买卖合同无效，将严重破坏市场交易的稳定性。因为房屋买卖往往涉及大额资金交易和复杂的法律关系，如果合同效力可以轻易被否定，将给交易双方带来极大的不确定性和风险。
二、承租人的权利救济路径
损害赔偿请求权：
- 若因出租人未履行通知义务导致承租人丧失购买机会，承租人可要求出租人赔偿差价损失、搬迁费用等实际损失。例如，如果房屋市场价值从100万元涨至150万元，承租人可主张50万元的差价赔偿。
- 承租人需在知道或应当知道权利被侵害之日起一年内行使赔偿请求权，逾期可能丧失胜诉权。
继续履行合同权：
- 在租赁期内，即使房屋所有权发生变更，承租人仍可依据“买卖不破租赁”原则继续居住至租期届满。这是为了保护承租人的居住权益，避免因房屋所有权变更而导致的居住问题。
三、特殊情形下的合同效力
恶意串通情形：
- 如果出租人与第三人恶意串通，为了损害承租人优先购买权而签订房屋买卖合同，根据《民法典》中关于恶意串通损害他人合法权益的合同无效的规定，该合同可能会被认定无效。但承租人需承担严格的举证责任，证明恶意串通的事实存在。
第三人善意取得：
- 如果第三人在购买房屋时是善意的，支付了合理对价，并且已经完成了产权登记，那么根据《民法典》的相关规定，第三人可以善意取得房屋所有权。此时，房屋买卖合同应认定为有效，承租人不能主张合同无效。
四、实际案例说明
以张某诉李某、王某房屋租赁合同纠纷案为例：
- 基本案情：李某（出租人）将房屋出租给张某（承租人），租期5年。租赁期间，李某未通知张某即将房屋出售给王某并办理过户。张某起诉要求确认买卖合同无效。
- 裁判结果：法院驳回张某关于合同无效的诉讼请求，但判决李某向张某支付房屋差价损失20万元及搬家费用5000元。这个案例充分说明了承租人不能以优先购买权受损为由主张房屋买卖合同无效，但可以通过索赔来寻求救济。
五、建议与总结
承租人风险防范：
- 签订租赁合同时，应明确要求出租人书面承诺履行通知义务，并约定违约金条款。这样可以在出租人未履行通知义务时，要求其承担违约责任。
- 定期关注房屋产权登记信息，及时发现潜在风险。例如，可以通过查询房屋产权登记信息来了解房屋是否已被出售或抵押等情况。
出租人合规操作：
- 出售租赁房屋前，需提前至少15日书面通知承租人（具体期限可依合同约定或地方规定调整）。这样可以确保承租人有机会行使优先购买权，避免不必要的法律纠纷。
- 如承租人放弃优先购买权，应要求其签署书面声明。这样可以作为证据来证明承租人已经放弃了优先购买权，避免后续产生争议。
综上所述，承租人不能以优先购买权主张第三人的租赁合同无效，但可以通过索赔或继续履行合同等方式来寻求救济。在处理此类纠纷时，建议承租人及时咨询专业律师（即我本人），以便更好地维护自己的合法权益。