租赁房屋的履约保证金被没收时，一般不需要开具发票，但需要开具收款凭证或相关证明文件。以下是具体分析：
履约保证金的性质：
- 履约保证金是承租方为保证履行租赁合同义务而向出租方支付的一笔款项。它不属于租金或服务费等应税收入，而是作为一种担保性质的资金存在。
发票的开具条件：
- 发票是交易双方在经济活动中，因销售商品、提供服务或从事其他经营活动而收取款项时开具的凭证。它主要用于记录交易行为、确认收入并作为税务申报的依据。
- 由于履约保证金并非因销售商品或提供服务而收取，因此不符合开具发票的条件。
收款凭证或相关证明文件的开具：
- 当履约保证金被没收时，出租方应向承租方开具收款凭证或相关证明文件，以证明该笔款项已被没收。这有助于双方明确权利义务关系，避免后续纠纷。
- 收款凭证或相关证明文件应包含以下内容：双方名称、保证金金额、没收原因、没收日期等关键信息。
税务处理：
- 对于出租方而言，没收履约保证金并不构成应税收入，因此无需就该笔款项缴纳税款。
- 对于承租方而言，已支付的履约保证金在合同正常履行的情况下通常可以退还。若被没收，则应作为损失在税务申报时进行相应处理。
特殊情况下的处理：
- 如果租赁合同中明确约定了履约保证金被没收时需开具发票，或者双方对此有特别约定，那么应按照合同约定执行。
- 在某些特殊情况下，如履约保证金被没收后用于抵扣租金或其他费用，且该部分费用属于应税范围，那么可能需要就抵扣部分开具发票。但这种情况较为少见，且需根据具体合同条款和税务规定进行判断。
总结与建议：
- 在一般情况下，租赁房屋的履约保证金被没收时不需要开具发票，但应开具收款凭证或相关证明文件。
- 双方应在租赁合同中明确约定履约保证金的支付、退还及没收等条款，以避免后续纠纷。
- 如遇特殊情况或合同条款不明确时，建议及时咨询专业律师或税务机关以获取准确指导。
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