结论：一般情况下，业主不需要对租赁保证金开发票，但若保证金后续转化为租金或其他应税收入，则需按实际情况开具发票。以下为具体分析：

1. 租赁保证金的性质
   租赁保证金是租客为确保履行租赁合同义务而向业主支付的资金，本质属于“履约担保”，并非业主的收入。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，发票是“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动支付款项”的凭证，而保证金在支付时并未对应具体的应税行为（如租金支付），因此业主无需在收取保证金时开具发票。

2. 保证金罚没后的税务处理
   若租客违约导致保证金被罚没，需分情况讨论：

   • 情况一：保证金直接抵作违约金或赔偿金
     若合同明确约定保证金用于弥补业主损失（如房屋损坏、空置期损失等），且未转化为租金，则罚没的保证金属于“价外费用”或“赔偿款”，业主无需开具发票，但需按“其他收入”申报缴纳企业所得税或个人所得税（具体取决于业主身份）。
     
   • 情况二：保证金转化为租金或额外费用
     若合同约定罚没的保证金需冲抵未付租金或额外收取费用（如逾期违约金），则业主需按实际收取的租金或费用金额开具发票，并缴纳相应增值税（如业主为增值税纳税人）及附加税费。

3. 实务建议

   • 合同条款明确化：建议在租赁合同中明确保证金的性质、罚没条件及税务处理方式，避免争议。例如，约定“保证金罚没后不视为租金收入，业主无需开具发票”。
     
   • 税务合规操作：业主应保留保证金收据、罚没通知及合同等证据，以证明资金性质。若被税务机关要求补开发票，可提供合同条款及资金用途说明进行抗辩。
     
   • 租客沟通：若租客要求开具保证金发票，业主可解释税务规定，并引导租客关注合同约定及实际资金用途。

总结：租赁保证金本身无需开发票，但罚没后的税务处理需结合合同约定及资金用途判断。如有复杂情况（如业主为企业、保证金金额较大等），建议进一步提供合同细节，以便更精准分析。