结论前置：在物业费不交的情况下，起诉房东还是租户，主要取决于租赁合同中的约定以及相关法律法规的规定。以下是从不同角度进行的详细分析：

一、租赁合同中有明确约定的情况

1. 约定由租户承担物业费

   • 法律责任：若租赁合同中明确约定物业费由租户承担，那么租户就有义务按时缴纳物业费。如果租户未履行此义务，物业公司有权直接起诉租户，要求其支付拖欠的物业费及可能产生的违约金。同时，房东在向物业公司承担缴费责任后（尽管合同约定由租户承担，但物业公司可能仍会向房东追讨），也有权依据租赁合同向租户追偿。
   • 实际操作：在这种情况下，房东应保留好租赁合同、物业费账单、催缴通知等证据，以便在租户拒不缴纳时，通过法律途径维护自己的权益。

2. 约定由房东承担物业费

   • 法律责任：若租赁合同中明确约定物业费由房东承担，那么房东就有义务按时缴纳物业费。如果房东未履行此义务，物业公司应直接起诉房东。此时，租户不直接承担法律责任，但房东可能因租户的行为（如租户实际使用物业却未承担费用）而间接受损。
   • 实际操作：房东在缴纳物业费后，若能证明租户实际使用物业且未承担相应费用，可依据租赁关系另行向租户追偿。但这一过程中，房东需要承担举证责任，并可能需要通过法律途径解决。

二、租赁合同中未明确约定的情况

1. 一般原则

   • 法律责任：根据《物业管理条例》第七条的规定，业主（房东）作为物业服务合同的主体，有义务按时交纳物业服务费用。因此，在租赁合同未对物业费承担者作出特别约定的情况下，若发生物业费拖欠，物业公司通常会选择起诉房东。
   • 实际操作：房东在收到物业公司的起诉后，应积极应诉，并尝试与租户就物业费的缴纳问题进行协商。如果租户同意承担物业费，房东可以与物业公司协商撤诉或达成和解；如果租户拒绝承担，房东可能需要先行缴纳物业费，再依据租赁关系向租户追偿。

2. 特殊情况下的处理

   • 租户实际享受服务：尽管租赁合同中未约定物业费承担方，但若租户作为物业的实际使用人享受了物业服务却未支付任何费用，房东在先行承担了物业费之后，可基于公平原则和不当得利原理，向租户主张补偿其已支付的物业费。但这一过程中，房东需要提供充分证据证明租户实际享受了服务且不付费的行为给房东造成了损失。
   • 房东与租户的协商：在租赁合同未明确约定物业费承担方的情况下，房东与租户应通过友好协商解决物业费问题。双方可以就物业费的缴纳方式和期限进行协商，达成共识后签订补充协议或书面确认文件，以避免后续纠纷。

三、法律建议与实际操作

1. 友好协商

   • 在出现物业费拖欠情况时，各方应首先尝试通过友好协商解决问题。房东可与租户就物业费的缴纳方式和期限进行协商，达成共识后签订书面协议或确认文件。

2. 证据收集

   • 若协商无果，房东或物业公司在提起诉讼前，应收集相关证据以支持自己的主张。这些证据包括但不限于租赁合同、物业费账单、催缴通知、租户实际使用物业的证据等。

3. 法律途径

   • 在协商不成且证据充分的情况下，房东或物业公司可选择通过法律途径维护自身权益。根据具体情况和合同条款，确定合适的起诉对象（房东或租户），并依法向法院提起诉讼。

总结与提醒：物业费不交时起诉房东还是租户，需根据租赁合同的具体约定及法律法规来判断。在实际操作中，各方应综合考虑各种因素，采取合理措施解决物业费拖欠问题。如果你有任何具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。